北京经济适用房律师全面解读经适房最新法律动态

  发布时间:2014-5-16 13:18:48 点击数:


经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。经济适用房的特性决定了决定适用房的申请、购买、转让都有一些特殊的条件和限制:比如在购买多长时间内不得上市交易,交易后要补交多少费用。而且从长远来看,将来应该是限制越来越多,最终很可能变为不能上市交易,由政府回购或在限定的符合申请经济适用房的人群中流转。

调研发现,涉经济适用房的民事案件有以下七种类型:

1.“借名买房”案件:指不符合申请购买经济适用房条件的人以具备条件的人的名义申请购买经济适用房。

2.违反政策卖房案件:指一方当事人将购买时间不满5年的经济适用住房出售给另一方当事人引发的房屋买卖合同纠纷案件。

3.涉经济适用房的离婚财产分割案件:一些当事人起诉要求离婚并分割包括经济适用房在内的财产,或者双方当事人已经离婚,却因包括经济适用房在内的财产分割、权属问题闹上法庭。这类案件占10%左右。

4.涉经济适用房的继承纠纷案件:经济适用房的所有权人去世后,其继承人就该房产继承问题发生纠纷并诉诸法院。

5.其他经济适用房买卖合同纠纷案件:是除“借名买房”案件和违反政策卖房案件之外的经济适用房买卖合同纠纷案件,即在签订、履行、解除经济适用房买卖合同过程中,双方当事人因单方涨价、税费承担、房屋质量等问题产生的纠纷。

6.拆迁引发的经济适用房权属纠纷案件:因共同居住的房屋拆迁,双方当事人获得拆迁补偿款和购买经济适用房资格,后一方当事人购买经济适用房,另一方当事人则起诉要求确认其为所有权人或共有权人

7.其他涉经济适用房的民事案件:除以上六种类型之外的涉经济适用房的民事案件包括居间合同纠纷、委托合同纠纷、物业合同纠纷、债务纠纷等。

 

未满五年的经济适用房的出售方式及法律规定:

根据《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住[2008]225号)第二条规定:自本通知发布之日起,签订购房合同的已购经济适用住房上市出售,按照以下规定执行:

(一)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

(二)已购经济适用住房家庭按原价出售住房的,按规定程序办理

(三)区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的,按规定程序办理

(四)已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后,取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。

显然,以上规定未满五年的经济适用房的出售只能出售给以下两种主体:

 1、符合购买经济适用房条件的购房者;

 2、当地住房保障部门即政府。政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。

这里注意未满五年的起算点是:已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起未满五年,不是合同签定日起未满五年。

比如在北京,按《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和2008年4月8日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易”。

在司法实践中,有不少不到5年、不符合上市交易条件的经济适用房也被交易,并引发纠纷诉到法院,这种情况下,买卖合同是否有效?如何处理?

以北京的司法实践来看,一般分以下几种情况判断和处理:原则上,就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同,一方起诉到法院主张买卖合同无效的,可认定买卖合同无效。

如果交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同,双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续,或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的,可认定该合同有效。(2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)

出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

到法院主张已购经济适用房买卖合同无效的,一般都是卖方,原因很简单,就是房价的不断上涨,让很多经济适用房的卖方觉得亏了。针对这一特点,如果买卖合同被出卖方诉到法院确认无效,买方有权要求得到一定的损失赔偿。法院在认定买受人所受损失数额时会综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,最终予以确定。

    

参考案例: 未满五年经济适用房,买卖合同被判无效,差价损失仍须部分赔偿

被告因遇拆迁于2006年2月获购买经济适用房资格,因无购房需求故而转让该购房资格予原告,原、被告双方签订《购房协议书》约定:第一,被告将购买昌平区回龙观×××号经济适用房的资格转让给原告,转让金为×万元;第二,被告协助原告办理购房手续,实际由原告向开发商支付所有购房款及相关费用;第三,被告取得房产证及相关手续后,虽房产证及相关票证等落款姓名为被告,但由原告实际拥有房屋所有权并保管相关票证;第四,在房产证可以更名时(指将房屋所有权从被告名下转移登记至原告名下),由被告协助提供各种证明办理变更手续;第五,双方不得以任何理由和借口对房屋所有权的归属提出异议。

随后,双方依次履行合同部分内容。因房价大幅上涨,被告于2007年底表明不再履行《购房协议书》,并通过强行换锁方式收回房屋。原告因虑被告受利益驱动、悔约决心已定,于是要求被告给付已付款及利息,并赔偿损失,被告不予理会遂产生诉讼。

原告认为,《购房协议书》因被告拒绝履行而终止后,被告除应返还原告全部已付款及利息外,还应适当赔偿原告所遭受的经济损失方显公平。

昌平区人民法院经审理后认为,合同无效,房屋升值部分不得由任何一方单独享有。遂判决:被告返还原告为购房而支付的30多万元并赔偿原告损失45万余元。

 

法律依据 :《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。

第七条  出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。

 

北京法院审理经济适用房买卖合同纠纷案件最新动态:   

经济适用房未满五年不得转让的规定,人民法院以往审理经济适用房买卖纠纷案件,对于未满五年签订房屋买卖合同,出售经济适用房的,一律判决无效,而不论起诉或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

但是,这种情况自2010年下半年以来有所改变,即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候未满五年,但是,只要在法院作出判决的时候已满五年,法院就判决经济适用房买卖合同有效. 法院如此判决的理由为,依据经适房的管理规定,经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那么既然在判决时经适房已满五年,符合转让条件,就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来,审判实践中提倡的合同效力弱化,不轻易判决合同无效和解除,以维护合同的稳定性和交易安全原则。

基于上述变化,已经出售经适房的当事人,应当尽早提起诉讼,要求确认合同无效,这样才可以达到收回房屋的目的;而作为买受人,应当尽可能拖延时间,一定要在满五年时,再向法院提出要求房产过户的请求,否则将事与愿违。

 

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张仁藏律师(著名律所合伙人律师)

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