建筑工程律师分析如何处理装修合同纠纷

  发布时间:2014-6-18 10:52:18 点击数:

建筑工程律师分析如何处理装修合同纠纷

——以北京某教育科技有限公司诉北京某建筑装饰工程有限公司装修合同案为例

【案情】

原告(反诉被告):北京某教育科技有限公司(以下简称教育公司)

被告(反诉原告):北京某建筑装饰工程有限公司(以下简称建筑公司)

原告诉称,原告与被告于2012年6月25日签订《施工合同》,合同约定由被告承包原告某处教育场所的室内基础装饰工程,工程总价款为固定总价人民币500万元,工程施工期间为自2012年7月1日至 2012年8月15日,总施工期为45天。

原被告签订的《施工合同》第四条明确约定:“本工程为某教育场所加盟店,装修标准及视觉效果应以《某教育场所标准化装修手册》为实施原则,以总部指定设计公司为本店提供的施工图纸、效果图、材料要求、做法说明、设计变更和国家制定的安装工程验收标准为质量评定验收标准。乙方提供给甲方要求封样的材料,施工材质应按封样样品购买,未按要求购买严禁使用。第六条明确规定:甲方交付的设计图纸、说明和有关技术资料,作为施工的有效依据”。在北京某设计有限公司提供的《某教育场所加盟店室内设计说明》(即施工图纸)中,对施工材料如何使用有明确约定:A、施工用材必须按照设计图中文字描述和材料样板组织采购,由施工方提供实样供业主和设计确认。B、所有天花均使用轻钢50系列龙骨。C、所有轻钢墙体龙骨均应使用75系列。

合同签订后,原告按合同约定向被告支付了第一笔预付款,即人民币150万元。2012年7月1日,被告未按期办理进场手续进场施工。原告催告后,被告于2012年7月5日办理进场手续,2012年7月8日开始施工。2012年7月11日,原告发现被告使用的龙骨、石膏板不符合设计要求和合同约定,即向被告提出异议,要求被告立即停止施工。被告拒绝更换建筑材料。2012年7月15日,设计单位告知原告,被告使用的龙骨为非国标产品,不符合设计要求和施工要求。被告未加以整改,还拖延施工,并提出将工程价款增至950万元人民币。之后原告同被告就合同价款增加事宜进行过多次沟通和协调,未能达成一致,2012年7月16日,被告未征得原告同意便擅自停工。

原告认为,被告7月5日才开始办理进场手续,7月8日才进场施工,严重滞后于合同约定的开工日期,属于延误开工的违约行为;被告在施工过程中擅自使用的龙骨并不符合原告提供的设计图纸、说明等有关技术资料中所规定的龙骨规格,也没有让将建筑材料封样交由原告保存,属于违背合同质量条款的行为。由于被告延误开工、擅自停工等违约行为,直接导致原告的工程未能如期竣工,间接导致原告因教育设施不齐备而无法按期经营,被告应当按照合同约定的违约条款,承担相应的违约责任。

被告辩称,因为原告不同意被告提出的增加工程款、更换建筑材料等请求,还要求被告立即清场,被告才做出停工的决定的,故被告不应承担违约责任。此外,被告还向法院提出了反诉,要求原告支付已完成工程的工程款,并承担不配合反诉人施工且擅自单方终止合同的违约责任。

【法院裁判】

法院认为,基于纠纷的合理解决与诉讼经济性原则,在当事人自愿的情况下,本案以调解方式结案,被告交还原告已支付的工程款,并支付100万元的违约金,双方约定调解书履行完毕后再无其他纠纷。

【律师解读】

张仁藏律师,大成律师事务所合伙人,北京大学硕士,资深房地产、建筑工程领域律师,多家房地产、建筑工程企业法律顾问。

电话:010-58484653,13911906926

本案虽然是以调解结案,但无论是案情还是律师的办案过程,都有着重大的借鉴意义。可以从技术层面与法律层面对该案进行解读:

(一)技术分析

1. 帮助当事人理清思路,把握办案要点

当事人在寻找专业的法律帮助之前,已经采取了各种自我救济措施,尝试了协商、洽谈、要求解除合同、停止给付工程款、提出赔偿要求等各种手段,且结果往往是不尽人意的。因此,在当事人前来咨询律师时,情绪比较激动,思路比较混乱,情绪化的语言较多,而有效信息较少。此时,就需要律师帮助当事人理清头绪,通过要求当事人提供书面合同、在当事人陈述时及时提出关键性问题、询问当事人意图达到的法律效果等方式,引导当事人诉说出有用的信息。

在理清当事人的思路之后,律师就需要调动自己的法律知识和办案经验,在脑海中对案件形成初步的认识。当事人所处的地位是否有利?当事人面临的风险有哪些?这些风险能否通过巧妙的方式予以避免或最小化?当事人是否还隐瞒了其他对自己不利的关键信息?这些内容都需要律师在最短的时间内思考清楚,并根据思考的结论迅速给当事人做出初步的解答。

2. 挖掘有利证据,提出针对不利证据的解决方案

当事人找到律师时,往往是理直气壮,认为自己的诉求是有理有据的。但是,当事人的诉说不能成为法律上的事实,法官所认定的事实是要有证据支持的,只有在证据的基础上还原的事实,才是律师所需要的。因此,律师要对当事人所陈述的事项进行分析、整合,逐项过问是否有书证、物证、证人证言、电子数据等证据予以支持,充分发掘所有对当事人有利的证据,并加以归类整理,以系统的、足以论证当事人诉求的方式向法官呈现。

律师不止要告诉当事人诉讼中有利的事项,对不利的事项更应当如实告知,不能一味地安抚当事人而隐瞒不利因素,导致当事人对案件结果的预期过高,无法合理应对。就如本案中,由于已进行了部分施工这一事实的存在,以及双方所签订合同的价款确实低于市场价格,这些都是对我方当事人不利的因素,有可能导致我方当事人无法要回已支付的工程款,合同是否能够解除也存在一定争议。律师不能回避这些问题,而应根据法律法规、司法解释加以分析,并提出如何应对的解决方案。

3. 保持与法官的交流,努力使法官采纳我方代理意见

律师是代表委托人利益的,而法官却是双方当事人之间的居中裁判者,双方的立场不一样,思维方式自然有差别。一个好的律师,在跟当事人交流的时候,会站在当事人的立场为其提供法律建议,但不会只站在当事人的立场思考问题,而是会保持理性、中立的头脑,从法官的视角分析案件的进程、思考证据的证明力、合同双方的责任等问题。只有从法官的视角看问题,才有可能发现案件的疑点和漏洞,并在案件审理过程中与法官展开真正的对话。

律师的法律素养对案件的结果有重大的影响。自说自话的律师,所提出的意见往往较为偏激,难以为法官所接纳。但用充分的证据还原案件事实,用充分的法律依据支持诉讼请求的律师,却能赢得法官的认可与信赖,从而更好地维护当事人的利益。

本案中,律师针对已经进行的部分工程这一不利的事实,并未采取一味的否认、要求对方当事人退回所有工程款的态度,而是在法官提出要进行鉴定的时候,及时地申请进行差额鉴定,并提出不能进行当前常用的定额鉴定的理由:由于合同是双方意思自治的体现,在合同已经约定了工程款的时候,就应当根据工程款与工程量的比例,确定已完成工程的价值,这种合同的约定不违反法律的强制性规定,故约定的工程价应当优先于市场价适用于本案。本案律师及时提出的这一鉴定方法,顺利地为当事人避免了差额鉴定与定额鉴定之间的损失,是律师法律素养与办案能力的体现。

4. 尊重当事人的选择,在调解中使当事人利益最大化

是否选择调解,在调解的谈判过程中是否放弃一部分诉讼请求,应当放弃哪些诉讼请求,虽然都是当事人决定的事项,但律师根据自己的经验提供的专业建议对当事人的最终决定有着深刻的影响。多数当事人对诉讼程序、法律事务是敬而远之的,在法官面前,许多当事人都不知该如何表达自己的诉求,导致自己的想法无法充分在调解协议中得到实现。

律师在调解中应当起到的作用,就是向当事人阐释调解的利弊,询问当事人的意见、底线后,根据当事人的意思与对方当事人进行交涉,与法官展开交流。本案中,律师耐心地向当事人说明调解的程序、结果之后,当事人出于及时取得工程款与违约金,保证执行顺利实现的考虑,愿意接受调解,同时,经过律师的多次询问,当事人对工程耽误了教育机构的组建与招生,产生的巨大经济利益损失耿耿于怀,故不愿放弃违约金的诉求,但就已完成工程部分,愿意予以让步。于是,律师根据当事人的需求,多次与对方当事人及其代理人进行联系,在法官的主持下,经过多个轮回的交涉,最终达成了有利于当事人的调解方案,对方当事人承认自己的违约行为给守约方造成了巨大的损失,且工程质量也存在问题,故愿意退回大部分工程款,并给付了大笔违约金,且当庭支付了以上价款的1/3。正是律师尊重当事人选择的态度,以及优秀的谈判技巧,使调解协议的效果真正得到了最大化的实现。

 

(二)法律分析

该案除了给律师处理类似案件提供了技术上与方法上的思路与参考之外,在法律角度也有着重大的意义,具体分析如下:

1. 被告违反诚实信用原则,未忠实全面的履行合同义务,存在多种违约行为

《中华人民共和国合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法通则》第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”第八十八条规定:“合同的当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务。”

按照我国《合同法》以及《民法通则》等相关民事法律规定,合同当事人应按照合同的约定,全面履行自己的义务。因此,本案中被告理应按照同原告之间签订的《施工合同》的具体约定,忠实履行合同义务,按时、保质、保量的完成。而事实上,被告自从2012年6月25日与原告签订《施工合同》后,存在诸多违约行为,是违反诚实信用原则的体现。

(1) 被告违反合同约定的材料质量条款。

在合同签订后,被告向原告提供的报价明细单上的建筑材料均为被告定制材料,与《施工合同》中的约定不一致。被告进场施工后,未按照设计图中文字描述及施工合同约定组织采购,并由施工方提供实样供业主和设计方确认,而是擅自使用同设计施工要求以及施工合同约定不符合的龙骨和石膏板。原被告在交底会时约定龙骨和石膏板均使用“龙”牌,而原告项目负责人7月12日发现,被告所使用的龙骨其实为瑞祥定制产品,根本不是双方约定的龙牌龙骨,且被告所使用的龙骨的规格型号也不符合设计和施工合同的要求。

《施工合同》中“乙方工作”第七项明确规定:“严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定。准确了解施工图纸,施工工艺,施工效果内容,严格按照图纸或作法说明进行施工,做好各项质量检查记录,参加竣工验收,编制工程结算书”。

《施工合同》第四条“工程质量”第一项明确规定,装修标准及视觉效果应以《某教育场所标准化装修手册》为实施原则,以总部指定设计公司为本店提供的施工图纸、效果图、材料要求、做法说明、设计变更和国家制定的安装工程验收标准为质量评定验收标准。

设计公司提供的《某教育场所装饰施工图》里的“设计施工说明”明确规定:“所有天花均需采用50系列轻钢龙骨9厚石膏板系列”、“主要材料做法表”明确规定“所有轻钢墙体龙骨用75系列,单层12厚石膏板”,为确保工程质量,使用符合设计要求规格的龙骨和石膏板至关重要,而被告并没有按照设计图纸中的规定使用合格的龙骨,构成违约。

(2) 被告违反合同约定的价格条款。

《施工合同》中第一条明确约定某教育场所室内基础装饰工程造价为人民币五百万元整。合同签订后,原告、被告以及设计单位共同召开交底会,明确了施工要求和材料要求,后被告项目负责人以设计方故意未将施工材料写清楚,从而导致影响被告报价准确性为由,擅自将报价提高五十万元人民币。

(3)被告违反合同的时间要求。

被告在无任何理由且没有告知原告的情况下,未按照合同约定的进场开工日期(2012年7月1日)办理进场手续。由于被告自身原因,直到2012年7月5日,被告才办理入场手续,7月8日才开工,大大延迟于合同约定的开工日期(2012年7月1日)。

(4)被告违反合同的人员要求。

被告在没有提前通知原告也没有征得原告同意的前提下,擅自更换项目负责人。直到2012年7月4日,被告仍然没有安排人员进场,也未向原告做出任何说明。原告项目负责人电话询问后才得知,原合同中约定的被告方项目负责人因事调离某教育场所室内基础装饰工程项目,更换他人担任项目负责人。而实际上更换后的人选不是被告的项目经理,这是一种典型的非法转包行为。

(5)被告违反合同的施工质量要求。

在设计公司提供的《某教育场所室内设计说明》(即施工图纸)中,对施工材料如何使用有明确约定:A、施工用材必须按照设计图中文字描述和材料样板组织采购,由施工方提供实样供业主和设计确认。B、所有天花均使用轻钢50系列龙骨。C、所有轻钢墙体龙骨均应使用75系列。《施工合同》中也都已经明确被告应严格按照施工图纸或作法说明进行施工,以确保工程质量。被告不可能没有看到设计单位对于龙骨规格的具体要求,被告在开工后擅自使用不符合合同和设计要求的、瑞祥定制的龙骨,被告擅自使用的龙骨、石膏板不但不是原告要求的品牌,而且规格型号也不符合设计和施工要求,导致工程质量不合格,产生重大安全隐患。

(6)被告未采取任何补救措施。

原告对被告擅自使用的不符合合同约定以及设计要求的龙骨和石膏板提出异议后,被告没有及时更换和修复,而是无视原告的要求,继续使用不合质量要求的材料进行施工。此外,被告在原告提出异议后,也未根据原告的要求及合同的约定程序继续建设工程,反而继续按照不符合合同目的的方式施工,任由损失扩大化。

综上可见,合同签订后,被告没有按照合同约定忠实全面的履行合同义务,而是找出各种理由擅自提高报价、擅自更换项目负责人、拖延进场以及开工日期、更在开工之后使用不符合设计和施工要求的龙骨。违反我国《合同法》以及《民法通则》的诚实信用原则以及全面履行原则[1]。被告需要对其以上种种违约行为承担责任。

2. 被告应对违约行为给原告造成的直接损失、间接损失以及可得利益损失承担赔偿责任

被告擅自停工的行为极大地破坏了诚实信用原则、合同的严肃性以及原告对被告的信任,不但使得涉案工程进度严重滞后,其擅自停工行为更直接导致了涉案工程竣工日期的延迟,给原告造成了极大的经济和人力、物力损失。因此,按照我国相关民事法律规定以及《施工合同》的约定,被告理应对由于其违约行为导致的原告的损失承担赔偿责任。

本案属于建设工程纠纷,在建设工程纠纷中,违约责任与索赔是两个不同领域的问题,索赔并非只有在违约的情况下可以主张,而主张违约责任也对索赔没有影响,故本案律师认为,可以同时主张违约金条款,并要求被告承担损害赔偿责任。

(1)原告有权要求减少支付被告工程款。

《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

 《最高人民法院关于建设工程合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“建设工程施工合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款;已经完成的建设工程质量不合格的,参照本解释第三条规定处理。因一方违约导致合同解除的,违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。”第十一条规定:“因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建,发包人请求减少支付工程价款的,应予支持。”

本案中,正是由于被告违约在先,使用不符合约定的龙骨和石膏板,并且拖延工期,擅自停工最终导致合同解除,涉案工程竣工日期极大延误,给原告造成了极大的经济损失。被告存在违约行为,且拒绝按照原告要求进行整改和修复,且在协商未果的情况下擅自停工,最终导致合同解除,对于被告已经完成的工程量,原告有权利要求参照司法鉴定机构的工程造价结果及相应的优惠比例,减少支付部分工程款。

既然被告为获得涉案工程给予原告优惠价,那么因为被告违约而解除合同后,原告仍有权要求按照优惠价给予结算。任何人均不能从其过错行为中获利。不能因为违约了,相同的工程量反而能获得更多的工程款。根据上述司法解释第十六条的规定,当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的,应按照约定结算工程价款。

(2)原告有权要求被告返还已经支付的多余工程款及相应利息。

《合同法》规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行,即双方应付返还义务。现被告未履行大部分工程的施工义务,即因违约行为符合《施工合同》的解除条件而导致合同因违约而解除,应对已收取的多余工程款履行返还义务。故参照差额鉴定的结果,被告需要将原告已经支付的工程款的多余部分退还原告。

如果建设工程未经竣工验收,擅自使用的,承包人免除瑕疵质量修复义务。而如果发包人有证据证明工程质量确有问题,要求少支付或不予支付工程款的,已予以支持。因为根据《建筑工程质量管理条例》,保证建筑工程质量合格是承包人的法定义务。因此,被告应当对该装修工程的主体结构质量问题承担责任。这一责任包括退还多余的工程款,以及占用该工程款的利息。

(3)被告需要支付因工程延误使原告多支付的工程款差价。

《施工合同》第三条第一项明确约定:工程总施工期为45天,施工期间为自 2012年7月1日至 2012年8月15日。但是被告并没有按照合同的约定按时办理进场手续,没有按时开工,而是到了2012年7月8日才开始施工,比合同约定的开工日期延误了六天,且被告在2012年7月15日擅自停工,直接导致涉案工程工期的极大延误。

由于乙方施工期延误,《施工合同》解除后,原告另行寻找承包人,于2012年9月5日开工,至2012年10月16日竣工。相比合同约定的竣工日期,延误了61天(合同约定竣工日期为2012年8月16日),被告需要对原告装修工程的延误承担违约责任。

由于被告延误工期的行为,导致原告另寻承包人,而市场的价格瞬息万变,后签订的施工合同的工程款相较于原告与被告所签订合同的工程款存在较大的差别,对于工程款差价部分,属于被告给原告造成的直接损失,被告应当对此承担损害赔偿责任。

(4)被告应对原告的可得利益损失承担赔偿责任。

① 租金

合同约定的施工场所是原告租赁而来,为了经营教育课程而使用的场所,被告的违约行为直接导致原告不能按原定计划使用新装修的教育场所招收学员,白白浪费原告的房屋租赁费用,而且原告还需要另行租赁合适的场所。根据我国《合同法》第一百一十二条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。因此,被告需要对由于其违约行为所导致的原告的其他损失,即租金承担赔偿责任。

② 经营损失

根据我国《合同法》第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
涉案工程如期竣工关系到原告是否能够按照预定计划招收学员,开展班次、收取学费等经营性利益。被告的违约行为导致原告不能按期招收学员开学上课,从而导致原告的预期可得经营收入损失,被告需要对原告的可得利益损失承担赔偿责任。如果被告不存在违约行为,则涉案工程能够如期竣工,原告可以招收学员、按时开课。也就是说,原告对于该教育场所带来的经营收入是可以预见的,而被告的违约行为直接导致原告的这一计划和目的落空,给原告造成了极大的经济损失。因此,被告需要对原告的可得利益损失承担赔偿责任。

综上所述,正是由于被告违约诚实信用原则,违反合同的具体约定,违约在先,才直接导致涉案工程不能如期竣工,因此也间接导致原告的租金损失、预期可得利益损失等其他损失,原告需要对由于自己的违约行为所导致的原告的损失承担赔偿责任。

 



 


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