楼市不景气,房屋出卖方应如何维权?

  发布时间:2014-6-10 13:19:47 点击数:

楼市不景气,房屋出卖方应如何维权?

作者:张仁藏(著作权所有,转载请声明)

今年,房地产市场下行的趋势由三四线城市向一线城市蔓延,即使需求旺盛的北京、上海也依然没有逃出市民普遍观望所导致的市场降温。根据统计局发布的数据,2014年1月至4月,北京商品住宅销售面积同比下降41.4%,上海商品住宅销售面积同比下降7.4%。北京二手房价格出现环比下滑,上海二手房价格也出现止涨状态。调控放松的城市杭州、宁波、无锡、扬州也出现在降价榜单中。

在此背景下,二手房交易市场也出现了一个新的现象:2014年,出卖方违约的案例大幅减少,继而出现大量买受人违约的案例。可见,民众对房地产前景的信心已经不复往年的乐观了。针对这一问题,笔者结合多年来从事房地产纠纷领域法律服务的经验,将在本文中分析房市低迷的情况下,二手房交易过程中出卖方可能遇到的风险及其防范措施。

一、二手房交易出卖方的法律风险

(一)来自交易主体的风险

1.不具备法定的资格。

以北京市为例,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房;对家庭名下在京无住房的,最多购买2套住房。持本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,名下没有住房的,可在本市购置1套住房。倘若出卖人与不符合上述条件,或未办理完审批手续的买受人进行交易,将面临买受人不具备法定资格的风险。

2.不具备履约能力或缺乏履约诚意。

买受人的财产状况不佳、收入不稳定、负有高额债务、有不良资信记录、交易洽谈时缺乏诚意等,均可能导致出卖人不能得到全部房款。买受人无法履约、拒绝履约或迟延履约是二手房交易过程中出卖人面临的主要法律风险。

(二)来自交易房屋的风险

在房市降温的情况下,买受人认定房屋存在质量问题、权属问题的情况将显著增加,出卖人对此应有心理预期,并及时防范。

1.质量问题

(1)房屋主体结构质量不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

(2)房屋质量瑕疵。根据上述司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任。

2.权属问题

买受人有可能对以下内容提出异议:房屋所有权存在争议;用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋所有权为共有,未经共有权人同意而出卖;房屋已出租,出卖人未通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。

(三)来自交易手续的风险

根据《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋的所有权及其相关权利的变更与转让等均需到不动产所在地的登记机构办理登记手续。若手续不全或交易违法,将无法办理变更登记,房屋交易也将无效。一般而言,出卖人承担的是协助买受人办理权属登记手续的义务,因此,若买受人怠于递交办证资料若迟延付款导致办证迟延,出卖人将面临不能办理房屋产权证书的法律风险。

(四)来自合同条款的风险

1.合同双方的权利义务约定不明。

例如,合同未载明房屋及其有关设施的质量状况,未约定房屋面积的计算范围,未明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限,未约定公用设施和周边设施状况、未约定物业管理条款,未详细约定付款方式和付款日期,缺少定金条款和违约责任条款,未明确关键性术语、名词的含义等。

2.交易方利用合同进行诈骗。

在房屋买卖过程中,常见的诈骗形式有:以中介服务为名,通过虚设客户、谎报信息、虚假委托等方式骗取中介费;不具备订立合同的目的,而是寻找借口迫使出卖人违约,骗取违约金、赔偿金等。

二、防范上述风险的相应措施

针对以上可能出现的风险,从风险防范的角度来说,我们应该注意下列事项:

(一)审查交易主体的资格与履约能力

1.应对买受人的资格进行必要的审查和判断。

作为出卖人,可要求买受人提供身份证明、工作证明、收入证明等材料,以便对其资信能力进行评判。若买受人为外地来京人员,应在购房之前到北京市房地产交易中心办理“外地人在京购房审批手续”,并要求买受人提供相应的审批手续文件。

2.应对买受人的履约能力进行了解和判断。

作为出卖人,应对买受人的支付能力等相关情况,尤其是对其信用状况有一个基本的了解和判断。在当前形势下,出卖人对买受人的履约能力进行审查尤为重要,出卖人可要求买受人提供银行存款、信用记录、收入证明等材料,谨慎防范买受人毁约。

(二)确认房屋的质量与权属状况

1.明确约定质量条款。

为了避免买受人以交付的房屋存在裂缝、门窗损坏等质量瑕疵为由提出拒绝接收房屋,影响合同的继续履行,出卖人可在合同中明确约定,买受人只有在房屋出现主体结构质量不合格的情况下,才可以拒收房屋。对于细微的质量瑕疵,双方可在合同中约定买受人有对房屋质量进行检验的注意义务,即设置验收环节,经买受人验收后,即推定房屋不存在质量问题。

2.确认房屋权属状态。

卖方签订买卖合同前,应留意自己是否已领取权属证书。

若房屋属于共有状态,则要区分两种情况:如果属于按份共有,则根据《民法通则》第七十八条和《物权法》第一百零一条,可以处分自己名下的份额,不必其他共有人同意,但如果属于共同共有,则单独处分行为属于效力待定行为,事后若征得其他共同共有人的授权,根据《物权法》第九十七条仍是有效的。

如果房屋属于抵押物,则根据《物权法》第一百九十一条,出卖人应先经过抵押权人同意再转让。

对于房屋已出租或共有的状况,出卖人应通知优先购买权人,询问其是否实现在同等条件下优先购买房屋的权利。

(三)约定迟延办理手续的违约责任

对于因买受人的原因导致迟延办理登记手续的情况,出卖人可以基于《合同法》第一百一十四条,要求买受人承担继续履行合同、承担合同约定的延期办证违约金等违约责任。造成经济损失的,还可要求赔偿实际损失及可得利益的损失。

(四)细化合同条款

签订书面房屋买卖合同时,应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务,针对可能出现的情况约定相应的处理对策,尤其是要明确违约的法律责任。

买受人违约可以分为买受人主动违约和买受人被动违约。前者是买受人基于对房市的理解及对未来房价下降的预期,宁愿损失定金或承担违约责任也要违约的情形;后者是指买受人由于客观的或第三人的原因而无力履行合同进而造成违约的情形。

在楼市低迷的情况下,针对买受人违约的防范措施,主要包括提高购房定金、增加违约金及明确合同履行期限。

1.提高购房定金。

签订合同时,出卖人一般都会要求买受人交一定金额的定金,一般情况下也就是几万元。由于数额较少,一旦买受人预期房价下降幅度大于定金,买受人违约成本低于定金成本时,买受人肯定会有违约的冲动。在订立《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》时可要求买受人先行支付高额购房定金,定金的数额按照法律规定最高可以达到房屋总价款的20%。当买受人的违约成本高于其履约成本时,其通常情况下便不会选择违约。

2.增加违约金。

在房屋买卖合同履行过程中一旦出现违约,到底适用定金罚则还是适用违约条款取决于守约方的选择。约定较高的违约金,一方面对于违约方的违约行为具有阻却作用,另一方面守约方也可获得更高的赔偿。在二手房交易过程中,对于根本性违约行为应该承担的违约金一般约定为交易房屋总价款的20%。虽然这样的约定并不一定能获得法院的支持,因为法院会从卖方实际损失的角度给予裁量,但在现实的案例中,一来买受人有可能会自愿承担违约责任,二来法院也有支持房价20%赔偿的先例,三来,即使法院不支持,对出卖人而言也不会产生什么损失。所以,这样的约定对卖方来说有百利而无一害。

3.明确合同履行期限。

在合同中要约定明确的期限,对于交首期款、申请面签、过户等时间,都要非常详细地列明,当买受人不按约定时间履行义务时,便可确定买受人违约。之后,出卖人便可以采取相应措施维护己方权利。

 需要指出的是,虽然现阶段我国的房地产业低迷,正经受着痛苦的煎熬,但由于我国正处于城镇化的高速发展时期,3亿多的非农业人口要向城镇转移,因此对房地产的刚性需求依旧存在。目前的低迷,绝不是房地产需求面出现的拐点,而是在经历阶段性高潮之后,出现的一个修复供求关系,重新蓄势的时期。所以从长远来看,投机性的买受人违约并不可取。


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