装饰装修物赔偿或补偿应当注意的问题

作者:赵岐龙  徐伟 来源:摘自无讼阅读 发布时间:2017-05-02 14:30:11 点击数:
导读:1、对于何种装饰装修物承租人可以依据添附原理与不当得利请求进行补偿,在实务中必然会出现分歧,承租人希望只要是装修物都补偿,出租人往往以装修不符合自己的意图和利益或者自身日后不使用,不同意补偿。有观点认为


          1、对于何种装饰装修物承租人可以依据添附原理与不当得利请求进行补偿,在实务中必然会出现分歧,承租人希望只要是装修物都补偿,出租人往往以装修不符合自己的意图和利益或者自身日后不使用,不同意补偿。有观点认为应当以一般人的合理认知作为标准来判断承租人的装修是否使租赁房产增值,如果增值,出租人就应当予以补偿。并从实践的角度对装饰装修物进行了分类:第一类是承租人对租赁房产的增建或者设备改造和完善,诸如中央空调安装、水电设施完善等添附行为。这类添附使租赁房产的价值增值,一般应当由出租人补偿。第二类是一些普通性的装修,诸如墙面粉刷、门窗安装等,此类装修具有市场通用性,如果客观上使租赁房产的价值提高,也应当考虑补偿。第三类是承租人用于特定经营用途的装修,例如,承租人开办餐厅、开设歌厅所进行的装修,对于其中特殊的标志性装修物、开设桑拿的浴池等特定用途的经营性装修物,出租人一般不予补偿。此部分的投入宜作为损失,由过错方承担。
           2、对于附合的装饰装修物究竟应当如何处理?笔者认为应当将违约责任理论与物权添附原理、债权不当得利理论分别适用,最终相抵得出各自应当承担的部分。
无论合同是提前解除还是租赁期届满后解除,依据物权的添附原理将附合的装修物进行权属分配,并客观的计算出当时的剩余价值,最后承租人依据不当得利请求出租人进行补偿。装修费用中其他部分如果造成损失的,依据违约责任按照各自的过错承担责任;如果承租人因添附而失去动产所有权,因出租人的原因给承租人造成了损失的,不当得利请求权与损害赔偿请求权发生竞合,承租人可以择一而用。最终将计算结果进行相抵。此解决办法无论从法理角度还是从实践的公平上都算是相对合理的解决办法。
   民法通则关于不当得利的规定中关于没有合法依据具体何种情况并没有相关的解释与规定。虽然出租人依据的添附原理是基于法律规定的而获得,但承租人因此丧失了所有权,双方失去了利益平衡。虽然形式上是依据法律规定取得了所有权,但实质上只能构成不当得利,同时可以实现双方的利益平衡。关于不当得利的规定是做任意性规定还是做强制性规定本文不做深入讨论。


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