限购政策下借名买房的法律问题和风险分析

作者:刘丹 来源:摘自无讼阅读 发布时间:2017-05-02 14:15:40 点击数:
导读:一、借名买房是否合法?借名买房合同效力(一)为享受特殊待遇:经适房、保障房经济适用房相比普通商品房来说,更能触及公共利益。因此实践中对此类性质房屋的合同认定上更为严格。根据《经济适用住房管理办法》(建住

一、借名买房是否合法?借名买房合同效力

(一)为享受特殊待遇:经适房、保障房

经济适用房相比普通商品房来说,更能触及公共利益。因此实践中对此类性质房屋的合同认定上更为严格。

根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

在司法实践中,一般认为:虽然该办法仅属于部门规章,不能够直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的优惠政策,关系民生,为真正使城市低收入家庭住房困难户受益,因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失,违反了经济适用房建设的初衷,因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。

对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(京高法发[2010]458)第十六条也明文规定:借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

但依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》,若双方明确约定:在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的,如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格,则可认定该借名买房合同有效。

(二)为规避限购政策:限贷、限人

1)协议无效,不可履行

20114月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条规定:实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。在广州市花都区人民法院审理的何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷(案号:(2013)穗花法民三初字第893号)一案中,原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产,登记在麦前志名下,后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

通说认为:限制、禁止购房属于调控性政策,具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格,其仅对合同的履行造成一时的履行不能,而非永久的履行不能,应尊重交易自由原则,不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。即便是合同无效后各自过错承担责任,在房价上涨情况下,卖方也要付给买方一定补偿。

2)协议有效,配合过户

这种目前是借名买房的普遍处理方式。

北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014489号)第十条中即规定:借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

此外,北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

举例说明:【北京市高级人民法院(2014)高民申字第00789号】判决书:

该院认为:本案中,为证明涉案房屋权属问题,实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料,且上述材料为原件,并盖有银行部门或其他收费部门的公章,原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付,且房屋交付后,由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明,原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司,证据充分,实创公司要求确认诉争房屋归其所有,于法有据。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

3)协议有效、执行障碍

在认可协议有效的前提下,可能会存在履行不能的障碍

2012)深中法房终字第2999号,熊小春与侯玉英所有权确认二审判决书中,关于第二个争议焦点。本院认为,熊小春、侯玉英之间借名买房的委托关系不存在无效因素,合法有效。但熊小春不能基于委托合同直接享有涉案房产的物权,熊小春关于直接确认涉案房产归其所有的诉讼请求,本院不予支持。201114日涉案合同签订时,熊小春在本市有1年以上纳税证明,并曾在本市购买过商品房,于2007年转让该房产。

根据现行限贷政策的规定,熊小春只能取得较少数额的按揭货款,而候玉英不受限贷政策影响,故熊小春以侯玉英名义购买涉案房产,以规避限贷政策。熊小春(委托人)基于委托关系请求侯玉英(受托人)协助办理转移登记手续,因违反限贷政策而存在事实上的履行障得,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(-)项的规定,本院不予支持。

因此,在处理相关案件中,法院主要考虑的因素有:(1)借名买房关系的成立(2)协议的有效性(3)履行障碍

三、买卖双方在借名买房的交易中主要存在何种风险呢?

被借名方:

1)如果出名人涉诉,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留,但执行其他财产,导致出名人实际上生活所必须的财产被执行。

2)可能丧失或者降低购房资格

借名方:

1)在被借名人不承认,且无相关证据下,如果被借名人不承认,会增加很多风险。

2)房屋被查封、继承、买卖等处分

动产物权登记的效力,仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该不动产的权利人,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定,所以即便有执行异议等救济方式的保护,一般情况下,即便是对方进行了无权处分,也很难对抗善意第三人。

3)借名人不配合过户

虽然协议中约定了到期配合过户的义务,但是在实际操作中很多被借名人缺不配合过户,这就增加了借名人的解决成本。

四、如何稳妥地借名买房?

1)弄清房屋性质

在对借名买房的操作中,对经济适用房限制程度远远大于普通商品房。所以在购房时,一定要弄清房屋性质。以免造成不必要风险。

2)签协议,请律师起草

在签订协议中,降风险提前约定处理方案也可以一定程度上减少后顾之忧。这种方案往往比时候救济更加简单有效。

3)留存证据,转账记录、物业缴费单、还贷记录、购房发票等。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。双方需要有证据意识,保存好出资证明、购房经过相关文件、装修证明等材料,由于出资人相对风险比较大,往往相关材料由其保管。

 


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