房屋租赁合同提前解除后 装饰装修物的处理问题

作者:赵岐龙 徐伟 来源:摘自无讼阅读 发布时间:2017-05-02 14:32:38 点击数:
导读:一、承租人的注意事项1、装饰装修在现阶段暂未有能够依据不当得利请求补偿的规定与案例可以依据或者参考,不当得利在房屋租赁合同纠纷中常用在承租人非法转租以及非法占有拆迁款的情况下。2、在承租人先违约的情况下,

一、承租人的注意事项
1、装饰装修在现阶段暂未有能够依据不当得利请求补偿的规定与案例可以依据或者参考,不当得利在房屋租赁合同纠纷中常用在承租人非法转租以及非法占有拆迁款的情况下。
2、在承租人先违约的情况下,法院对承租人依据添附原理、不当得利请求赔偿装饰装修的诉讼请求一概不支持,承租人对装饰装修负严格违约责任。
3、根据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称法释[2009]11号)第十一条与第十二条的规定,为了避免在合同到期或者提前解除却不能适用添附原理、不当得利请求合理补偿的情况下,承租人在签署租赁合同前应当与出租人分别约定在合同正常到期解除与提前解除时对附合的装饰装修物的处理方法,甚至可以约定清楚哪些装饰装修项目属于附合物。

4、值得注意的是,在北京区域,《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》就房屋装饰装修的损失为北京各级法院做了具体的指导。
双方事先约定装饰装修需要经过出租人同意,但出租人在知道或者应当知道承租人进行了装饰装修的6个月没有提出异议的,视为默认;即使合理期限内提出了异议,但又接受承租人履行义务行为的,视为同意并放弃再次异议权。笔者理解为出租人同意装饰装修不局限于明示。


   二、不适用法释[2009]11号第十一条的两种情况
1、装修物是全新的且能够被继续利用,不能定义为装修残值
内蒙古锦联投资顾问有限公司与呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中,最高院认为虽然承租人根本违约在先,但是因为装修物全新且被继续使用,最高院没有适用法释[2009]11号第十一条第二项,而是依据公平原则与添附原则判令出租人按照鉴定的全新价值的70%予以补偿。
2、因拆迁导致租赁物灭失装饰装修残值可以自拆迁补偿款中受偿,不宜认定为损失
南京家居乐龙蟠建材有限公司与南京酿酒总厂、南京润轻投资发展有限公司的租赁合同纠纷案中,最高院认为承租人在租赁期间投入的装饰装修成本因为租赁物的灭失得不到正常摊销,其未摊销的成本应当在拆迁补偿款中优先受偿。装饰装修补偿额度=装饰装修总投入÷总租赁期×剩余租赁期。承租人对租赁物的装饰装修使得租赁物增值,其投入与拆迁补偿款之间有直接因果关系,承租人的预期利益受损,因此在扣除装饰装修补偿款后,承租人对剩余的补偿款也享有部分权利。最终最高院判决承租人享有剩余补偿款的30%

 


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