房产预售合同无效之损害赔偿研究

作者:廖克钟 来源:威科法律信息库 发布时间:2017-05-04 15:53:25 点击数:
导读:在房地产价格飙升的市场环境之下,实践中存在许多因房地产开发商(下称“房产商”)毁约而导致的纠纷,其中较为常见的一种纠纷是房产商以签订商品房预售合同时未取得商品房预售许可证为由向人民法院/仲裁机构主张商品

在房地产价格飙升的市场环境之下,实践中存在许多因房地产开发商(下称房产商)毁约而导致的纠纷,其中较为常见的一种纠纷是房产商以签订商品房预售合同时未取得商品房预售许可证为由向人民法院/仲裁机构主张商品房预售合同无效,进而主张房屋买受人返还房屋。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称解释)第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如果在起诉前[1]开发商仍未取得商品房预售许可证明,人民法院/仲裁机构一般会根据此条规定认定房产商与房屋买受人签订的商品房预售合同为无效。

 

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,在商品房预售合同无效的情况下,合同双方应该根据各自的过错承担相应的责任。在实践审判中,双方过错如何划分以及双方赔偿损失的范围(尤其是房屋溢价是否包含在应赔损失范围之内)成为在此类案件买卖双方争议的两大焦点。本文以下主要对此两大焦点问题进行分析:

 

一、导致商品房预售合同无效之过错的划分

 

对于导致商品房预售合同无效的过错的划分,法律、法规以及司法解释并无明确的划分方法和标准。在实践中,人民法院/仲裁机构一般认为房产商明知在未取得商品房预售许可证明的情况下签订的商品房预售合同存在合同无效的法律风险,但是依然与买房人商品房预售合同,具有明显的过错,因此一般会认定房产商承担全部过错责任。但是如果买房人在知晓房产商未就交易房产取得预售许可证明的情况下依然与房产商签订商品房预售合同,人民法院/仲裁机构一般会认为买房人亦具有部分过错,因而会让买房人承担次要责任。具体的过错划分并无固定的标准,应视案件的具体情况而定。

 

二、商品房预售合同无效后损害赔偿的范围

 

在商品房预售合同被认定为无效之后,合同双方一般对返还购房款及相应的利息是没有争议的,争议较大的是房屋溢价是否应该包含在损害赔偿的范围之内。对于这个问题,学界存在如下两种观点:

 

第一种观点认为,有过错一方导致合同无效的责任属于缔约过失责任,因此有过错的一方赔偿对方损失的范围应限于信赖利益。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立,但因法定事由发生,致使合同不成立、无效或被撤销等遭受的损失。信赖利益的损失包括所受损害和所失利益。所受损害又称直接损失,是指既有财产的减少,如缔约费用、准备履约费用、已付金钱产生的利息等。所失利益又称间接损失,是指既有财产本应增加而未增加的部分,包括因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。在因开发商过错导致商品房预售合同无效的情况下,开发商仅需在信赖利益范围内向买受方承担赔偿责任。

 

第二种观点认为,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的所有损失,包括两部分:合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同有效情况下对方通过履行合同可得利益(下称履行利益)。此种观点的理由是商品房预售合同成立并实际开始履行后,若遇到房价大幅上涨的情况,开发商通常都希望找理由解除合同或者使合同无效,然后再将房产以高价销售,使得其利益最大化。在此情况下,如果在因开发商的过错致使商品房预售合同解除或无效的情况下,不将房产的差价赔偿给买受方,会导致开发商在签订商品房预售合同时大量埋下致使合同解除或无效的条文作为伏笔,不利于房地产市场的稳定。

 

合同无效后,房屋溢价应属于履行利益。如果按照第一种观点,房屋溢价超出了信赖利益的范畴,因此不应该赔偿给买房人。但是如果依照第二种观点,房屋溢价包含在履行利益的范围内,因此应该赔偿给买房人。

 

针对这一问题,最高院亦无统一观点。最高院民一庭赞成第一种观点,认为合同无效后,若一方当事人对合同无效存在过错,且对方当事人因此遭受损失的,过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任,所赔偿的损失限于信赖利益(包括直接损失和间接损失),不包括在合同有效情形下通过履行可以获得利益。[2]而最高院民二庭审判长吴庆宝却认为缔约过失损害赔偿一般不应超过履行利益。因而在实际判例中要求房产商将溢价部分赔偿给买房人。[3]

 

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》也采用了第二种观点,因而在第六条第三款规定:经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。

 

在审判实践中,人民法院/仲裁机构一般会按第二种观点判决此类案件,认为为了维护房地产市场的稳定,应该将房屋溢价包含在合同无效之后的损害赔偿范围之内。因此人民法院/仲裁机构一般情况下会以争议房屋评估价值减去交易价格得出房屋溢价利益,然后要求出卖人将与其过错比例对应的房屋溢价利益赔偿给买房人。

 

三、对此类案件审理现状的理解与意见

 

依据第二种观点所作出的判/裁决结果在房产价格不断上升的市场背景下确实有利于遏制房产商恶意毁约,并从实质上保护了在市场中处于弱势的买房人,但是这样的判/裁决结果并不符合买房人期望。在房产价格不断上升的情形下,房屋购买者最希望的判/裁决结果是让出卖人继续履行合同,交付房产,而并不是在认定合同无效的情况下获得溢价赔偿,[4]而这也是符合法律本意的。按照这样的审理路径,在房产价格下降,买房人制造各种借口和理由违约时,人民法院/仲裁机构亦可以仍判/裁决合同有效,双方应继续履行合同。但是,如果按照现今此类案件的审理路径,在房产价格下降的市场背景下[5],如果房产购买者违约的情况下,亦须判定房产购买人向房产开发商承担房屋降价部分的损失。但是,面对字当头的政策背景,人民法院/仲裁结构不太有勇气做出此类判/裁决,另外,即使做出此类判决,人民法院在执行判决时面临的难度也是可想而知的。

 

从法律理念上看,虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售,应当符合下列条件:……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明……”,但是并未明确规定房产商在未取得商品房预售许可证明的情况下与买房人签署的商品房预售许可合同无效。而且此条规定的立法目的在于防止房产商以预售房产为名非法集资,最终损害购房者的利益。在此情形下,人民法院/仲裁机构在处理本文讨论案件时,完全可以认定房产商在未取得商品房预售许可证明情况下与买房人签订的商品房预售合同为效力待定合同,判/裁令房产商在尽快办理商品房预售许可证明[6]后继续履行合同。如此既不违反法律、法规的规定,又能维护市场稳定[7]和社会诚信。但是,人民法院/仲裁机构为什么会放弃这一审理路径、而在多数案例中认定商品房预售合同无效呢?

 

笔者认为人民法院/仲裁机构在多数此类案例中均认定商品房预售合同无效主要原因是囿于《解释》第二条的规定。《解释》第二条明确规定出卖人在未取得商品房预售许可证明的情形下与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。人民法院/仲裁机构囿于此条的规定,难以在出卖人未取得商品房预售许可证明的情形下认定商品房预售合同有效。

 

值得说明的是《解释》制定于2002年至2003年期间,于 2003324 由最高院审判委员会第1267次会议通过,生效于 200361 。在制定《解释》之时,中国的房产市场还较为平稳,价格未出现大范围波动,当时房地产领域出现的较多的案例是房产商以预售房产为名,在未取得商品房预售许可证明的情况下即开始出售房屋以筹集资金,但是最终在建房屋由于资金等因素烂尾,合同无法履行,购房者投入的购房资本无法得到保障。在此背景下,最高院在《解释》第二条规定出卖人在未取得商品房预售许可证明的情形下与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效。按照此条的规定,如果房产商在未取得商品房预售许可证明的情况下与购房者签订商品房预售合同,即使最终在建房屋烂尾,由于此类合同无效,购房者至少可以要求房产商返还本金和利息。但是自2003年以来,房产市场及价格大幅增长,远远超过了最高院在立法时的预期。因此在房产价格飞涨的背景之下,《解释》第二条恰恰成为了房产商追逐高利的兵刃,房产商通常会因为房产价格的增长以签订商品房预售合同是未取得预售许可证明为由要求人民法院/仲裁机构判定合同无效,然后将房产以更高的价格出售,以追逐更高的利润。

 

人民法院/仲裁机构因为《解释》第二条的规定,身不由己地判/裁定商品房预售合同无效之后,认识到房产商实际上利用司法解释存在的漏洞可能获得巨大的经济利益,购房人依靠返还的购房款本金及利息已经无法购买与争议房产同等条件的房产。在此情形之下,人民法院/仲裁机构极易对购房人产生同情,甚至认为房产商故意拖延办理商品房预售许可证明,因而倾向于将房屋溢价全部分配给买房人[8],一方面作为对购房人的补偿,另一方作为对房产商不守诚信的惩罚。

 

笔者认为行政法规、司法解释及其他法律文件不应轻易对民事合同的效力做无效判断,而应更多地尊重各方当事人的意思表示。最高院在2003年规定《解释》第二条是怀着保护购房者利益的良好初衷,但是随市场变化却被房产商利用,成为房产商追逐高利的工具。如果《解释》第二条不是如此僵硬,而是规定在出卖人未取得商品房预售许可证明情形下签订的商品房预售合同效力待定,则人民法院/仲裁机构可以判/裁令出卖人迅速办理商品房预售许可证明,并继续履行合同,交付房屋。如果出卖人拒绝办理商品房预售许可证明,人民法院/仲裁机构以此认定出卖人恶意违约,则可以判令出卖人承担惩罚性赔偿责任。如此才能理顺逻辑,更为有效地追求公平,维护诚信。

 

注释:
 

[1] 案件审理过程中人民法院/仲裁机构一般均会要求房地产开发商积极办理商品房预售许可证明,如果在审理过程中房地产开发商取得了商品房预售许可证明,则多数认定商品房预售合同有效。因此,在实践中判定商品房预售合同是否有效的截止时间并非以《解释》规定的起诉为准。

 

[2] 奚晓明主编:《民事审判指导与参考》(总第40集),法律出版社20106月版,第128页。

 

[3] 吴宝庆主编:《权威点评最高法院合同法指导案例》,中国法制出版社20106月版,第24页。

 

[4] 在许多近期此类案例中,买房人的诉讼/反诉请求均为要求出卖人继续履行商品房预售合同,交付房屋。但是人民法院/仲裁机构在庭审阶段均会向买房人释明是否变更诉讼/反诉请求,以提醒买房人合同无效,人民法院/仲裁机构无法支持买房人继续履行合同、要求出卖人交付房屋的诉讼/反诉请求。

 

[5] 由于中央政府的强力介入,在笔者起草本文时,各大中城市纷纷出台限价、限购等政策遏制、打压过火的房地产价格,因而有些城市的房产价格出现下降。由于房产价格下降严重影响了购房者的利益,在上海、杭州等地已经出现多起业主打砸房产商售楼处的事件。

 

[6] 人民法院/仲裁机构在审理过程中一般均会要求出卖人尽快办理商品房预售许可证明,如果出卖人明确表示拒绝办理或虽称办理但至审理过程终结亦未办理,人民法院/仲裁机构才会认定商品房预售合同无效。

 

[7] 在买房人因房产价格下降而拒绝履行合同或者向开发商提出无理要求的案件中,人民法院/仲裁机构亦可以坚持同样审理理念,判/裁定商品房买卖合同有效,要求买房人继续履行合同。

 

[8]解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”但是在实践中,出卖人在非故意隐瞒或提供虚假信息的情况下须承担的房屋溢价赔偿金额可能超过已付购房款的一倍,因而出现过失责任大于故意责任的情形。


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