购房中,与主合同约定不一致的补充协议效力如何?

作者:袁恋 来源:摘自威科先行 发布时间:2017-05-04 16:11:01 点击数:
导读:购房,是每个家庭的一个重大消费项目。一套称心的房屋带给我们的不仅仅是生活上的满足,更能带给我们安全感。然而,尽管国家为此规定了很多约束制度,但是实践中,开发商作为购房活动的优势一方,往往会通过补充协议修

购房,是每个家庭的一个重大消费项目。一套称心的房屋带给我们的不仅仅是生活上的满足,更能带给我们安全感。然而,尽管国家为此规定了很多约束制度,但是实践中,开发商作为购房活动的优势一方,往往会通过补充协议修改甚至否定《商品房买卖合同》约定来规避自己的责任。一旦履约出现争议,老百姓往往陷入有理说不清的窘境。

笔者曾经承办过一起类似案件:双方在《商品房买卖合同》中约定若房屋存在非主体结构或地基工程的需要修复的项目的,业主有权拒绝收房,开发商应当修复完成后再行交付,并对需要修复的项目进行列举式的罗列。同时,开发商要求一并签订的《补充协议》却约定该情形下业主不得拒绝收房。双方在验房过程中果真发现存在需要修复的项目。于是业主依据主合同约定拒绝收房,开发商则依据《补充协议》认为业主无权拒绝收房,双方就此发生争议。

为此,我们不得不探讨购房中,补充协议与主合同约定不一致甚至相悖的条款的效力问题:一旦双方就此发生纠纷,何以界定双方权利义务?

 《补充协议》是否属于格式合同?
 

 合同法》格式条款的成立具备三个条件

第一,格式条款是“重复使用”的合同条款。这一特征意味着,格式条款的要约对象具有广泛性,要约行为具有不断重复性,只要该格式条款不被修改,该格式条款总是在一个相当长的时期被反复作为合同条款而对外进行要约。

第二,格式条款是合同一方当事人即占有优势的一方当事人事先拟定好的格式化、固定化的条款。格式条款的要约方在对外要约时已经将自己的合同意思表示格式化和固定化,不存在修改格式条款的可能性。

第三,格式条款作为合同条款,在拟定过程中不需要与合同相对方当事人进行任何协商。签约过程中,格式条款合同的承诺方当事人只有“接受”或“不接受”的被动选择,而没有“讨价还价”的协商余地。

实践中,开发商在与购房人签订住建部门或工商管理部门备案的《商品房买卖合同》的同时,要求购房人与之签订的“补充协议”,往往是开发商为了反复使用而预先拟定,并在订立合同时未与购房人协商的条款,具备格式条款的三个条件,性质上应属格式条款。

 格式合同中与主合同不一致的约定是否有效?

合同法补充协议作为格式条款无效的情形

第一种情形,具有《合同法第五十二条所规定的情形,即:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第二种情形,在“补充协议”中具有《合同法第五十三条所规定的条款,即:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第三种情形,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。

第三种情形在商品房买卖活动中较为常见。补充协议在前述情形下应认定为无效条款。然而,若格式条款存在前述情形就一概认定无效,势必有碍于交易安全的保护。于是,法律在权衡维系交易安全和保护弱势一方权利两种价值取向后,进行了兼顾两者折衷处理,即明文规定了提供格式条款一方的特别提示义务和说明义务。

提供格式合同一方的特别提示义务
 

 《合同法》及其解释 格式条款的提示义务

合同法第三十九条规定,“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款;按照对方的要求,对该条款予以说明。”
 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第6条第1款规定:“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

鉴于此,开发商应当对其提供的格式合同中免除或限制本方责任的条款向购房人进行提示,并应购房人要求予以解释说明。否则,相应的格式条款可能因为未进行合理的提醒而被认定无效。

当然,若开发商已经就补充协议的相应条款进行了必要的提示(比如通过字体、文字颜色的特别处理,甚至另外拟定书面说明材料提供给购房人),购房人仍然自愿签约的,则应视为其接受了补充协议的合同内容。

综上,开发商提供的事先拟定并广泛使用的《补充协议》应属格式条款无疑,但其并不当然被认定无效。开发商应当对《补充协议》中变更主合同约定的部分条款,特别是免除或限制其本身责任、排除相对方主要权利的条款应进行特别提示,并应购房人的要求予以解释说明。否则,《补充协议》中的前述条款应当认定为无效,双方的权利义务应当依据主合同进行界定。这样才更有利于在双方势力极不均等的市场背景下维持交易的公平性。


上一篇:房产预售合同无效之损害赔偿研究 下一篇:
相关文章
  • 没有找到相关文章!