房地产限购限贷,当事人可以解约吗?

作者:周志芳   刘明月 来源:威科法律信息库 发布时间:2017-05-04 15:51:44 点击数:
导读:过去一年,全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”,而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山

过去一年,全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”,而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞和福州等多个城市先后发布新楼市调控政策,再加上严格楼市管理的惠州,使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个,部分城市限购政策之严,超乎市场预期,包括北京、深圳、合肥、苏州等城市的限购力度已恢复到2014年“9·30”之前。本轮调控政策意味着2015年“3·30”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点,楼市或将降温。

每当楼市出现大的政策调控,必将引起房地产交易市场较大波动,伴随而来的是大量的房地产买卖合同纠纷。经整合梳理,现对各法院关于限购、限贷等房市政策对商品房买卖合同履约影响的裁判观点汇总如下:

一、限购政策的影响

(一)因限购政策致使签约后的买受人不具备购房主体资格,无法办理过户登记,属于“法律上或者事实上不能履行”的情形,故对出卖人解除合同的请求予以支持。

案例来源

(2014)江中法民一终字第174号-刘晓辉与施祥利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

 裁判观点

参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,住房限购政策具有公共政策的性质,相关行政部门实施住房限购政策之后,在客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。结合本案事实,双方当事人在2008年签订涉案《房屋买卖合同》后,出卖人已将涉案房屋交付使用,并且及时办理了公证授权手续,委托买受人之子代办涉案房屋过户的相关手续,至此,出卖人的合同义务已经完成,买受人对此也予确认。在授权买受人之子办理过户手续之后,办理变更登记的主动权已由卖方转移至买受人一方,故从公平、合理的角度出发,因迟延办理房产过户手续所产生的公共政策变化等非商业风险,不应由守约方承担。现双方当事人对于因住房限购政策的贯彻执行导致涉案房屋不可能由出卖人变更登记到买受人名下的事实均予确认,即涉案《房屋买卖合同》的合同目的已然无法实现,出卖人据此主张解除涉案《房屋买卖合同》亦属公平合理,故本院予以支持。因政府的限购政策而导致买卖房屋无法过户,是属于我国《合同法第一百一十条第(一)项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形,故买受人本案诉请出卖人协助办理房屋过户手续,本院不予支持。

(二)明知不具备购房主体资格仍签署商品房买卖合同,买卖双方对于所购房屋无法办理所有权登记手续而解除合同均负有过错。

案例来源

(2014)赣民一终字第121号—熊琴与保利(江西)金通泰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

 裁判观点

买受人熊某与出卖人江西某房地产公司签订商品房买卖合同的目的是为了取得所购房屋的所有权,本案房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,所签订合同的目的不能实现,因此,对于熊某请求法院判令解除《商品房买卖合同》、退还已付购房款的诉讼主张,予以支持。但买受人对于自己属于限购对象,所购房屋无法办理所有权登记手续,自合同订立时就明知,故买卖双方对《商品房买卖合同》不能履行均存在过错,对于江西某房地产公司逾期返还购房款的利息按同期存款利率计算为宜。

二、限贷政策的影响

(一)因限贷政策的出台致使买受人完全无法获得贷款

1、因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行贷款,且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无特别约定,属于情势变更,合同解除后买卖双方互不承担违约责任。

案例来源

(2013)普中民终字第110号-普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒买卖合同纠纷二审民事判决书

 裁判观点

本案中,买卖双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发(2010)10号,以下简称《通知》)尚未出台。《通知》颁布实施后,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款。因此买受人李某某的个人住房贷款申请,因不符合上述《通知》要求,银行最终未向其发放贷款。以上情况表明,国务院《通知》出台,使得银行房贷政策发生调整,直接导致李某某未能订立商品房担保贷款合同,并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务,而《通知》何时出台以及具体内容,买卖双方在订立合同时均无法知悉,也超出买受人的合理预期。若仍要求买受人依合同约定承担责任,相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果,而出卖人的利益不受任何影响,甚至有所获利,既不符合诚实信用原则,亦显然有失公平。

故本案中,房贷政策的调整可以认定为“不可归责于当事人双方的事由”,从而平衡合同当事方的利益,合理分担因政策性调整,带来的合同不能继续履行的责任。原审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条之规定,判决解除购房买卖合同,买受人不承担违约责任并由出卖人返还首期款及利息并无不当。

2、如买受人与出卖人之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定,则因限贷政策出台导致无法取得贷款的,买受人仍可以情势变更为由解除购房合同。

案例来源

(2015)粤高法审监民提字第92号-杨戬与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

裁判观点

涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前,因此,国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。出卖人认为买受人在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险,应有充分的、合理的预见,该主张缺乏事实依据,本院不予采纳。理由如下:

1.买受人与出卖人于2010年3月31日签订的《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定:买受人按银行按揭方式按期付款。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定;

2. 上述合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为:“如银行不同意买受人申请的贷款成数(金额)或贷款年限,买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款,并提交银行要求的其它资料,由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的,买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时,出售人将向买受人发出解除合同通知,通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时,买受人无权要求出售人退回已经收取的定金;买受人须向出售人支付违约金,违约金额与买受人已交房款等额。……”对该条款可能出现两种理解:第一种理解是,“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形;第二种理解是,“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭的前提,仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由出卖人提供的格式合同,在对格式合同的理解上存在两种解释时,按照《中华人民共和国合同法第四十一条所规定的不利解释原则,应当作出不利于出卖人的理解。因此,“合同补充协议一”的第六条不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定;

3.出卖人主张,其在收到买受人首期款时开具的收据上已写明:“已收2成首期,客户自行选择银行按揭,须符合银行政策,否则自理。”但该收据是出卖人单方出具给买受人的,买受人对于上述加注并未以任何形式表示认可,故不能视为买受人与出卖人已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。综上可知,在涉案商品房买卖的过程中,买受人与出卖人之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定,二审判决对该问题认定错误,本院予以纠正。

(二)限贷政策出台后,买受人可以获得银行贷款,但首付比例提高

1、房贷政策变化导致按揭贷款比例提高,但购房合同已明确约定发生该情形时的付款方式,则买受人以房贷政策变化导致按揭贷款障碍或不能办理主张解除合同的理由不成立。

案例来源

(2013)杭西民初字第939号-杭州金地中天房地产发展有限公司与何柏清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

裁判观点

虽中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对贷款购买商品住房的首付款比例调整至30%及以上,该通知确实会对购房者申请银行贷款形成一定影响,但并非当然地可免除买受人依约支付房款的义务。

首先,依商品房买卖合同之约定,买受人应于签订合同当日即(2010年9月17日)即向贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续,此时,上述通知尚未发布,买受人的购房首付款比例尚符合贷款政策。若其积极配合银行,提交相应资料,尚有可能在2010年9月17日至2010年9月29日期间办理好相应贷款手续。

其次,即使买受人未能在2010年9月29日前办理好相应贷款手续,在上述通知发布前,未能成功申请银行贷款,但依该通知,买受人并未当然地丧失申请银行贷款的资格条件,而只需将首付款比例加付至30%即可申请银行贷款,本案中,买受人支付的首付款已占房屋总价款的21.1%,其只需加付157788.4元即可满足条件。虽买受人辩称其已支付的首付款中已经包含向他人所借款项,其已无力再另行筹借款项加付首付款,但即使前述辩称意见为真,亦不能当然地免除其增付首付款以符合申请银行贷款条件的义务。

再次,双方约定的付款方式中明确载明,“如出卖人未在前述约定期限内收到剩余房款,则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付剩余房款。”该约定表明双方签订合同时对贷款政策均有预期,也约定了相应的应对措施。故依该约定,即使买受人确依上述通知不符合申请银行贷款的条件,导致其未能在2010年10月1日前以银行贷款的方式支付剩余房款,其亦应在2010年10月11日前支付剩余房款,而支付方式并不限于银行贷款方式。综上,买受人应于2010年10月11日前以银行贷款或其他方式支付剩余房款,现买受人未能按约支付,已构成违约,应按照合同约定承担相应违约责任。

2、即使出卖人单方要求买受人出具自担买房过程中的政策变化带来的风险的承诺函,因限购政策出台致使首付款比例提高,买受人仍可要求退还定金,解除合同。

案例来源

(2016)沪0114民初5351号-武某、许某与某某(上海)房地产开发有限公司间商品房预约合同纠纷一审民事判决书

 裁判观点

买卖双方签订的《商品房认购书》合法有效,当事人应依约履行。本案的争议焦点在于未能按约签订《上海市商品房预售合同》的责任是否在买受人?买受人名下已有一套房屋,根据商品房认购书中双方对付款方式的约定,买受人仅需要支付总房款30%的首付款即可购买第二套房。合同签订后,遇政府新的限购政策出台,二套房的首付款比例提高至70%。相比政策变化前,买受人需多支付总房款40%的首付款(约450万)才能购买二套房。新的限购政策出台导致首付款比例大幅度提高,买受人无法承受,致使最终未与被告签订商品房预售合同。因签订《商品房认购书》时买受人无法预料到限购政策的出台,最终未能签订预售合同也并非买受人主观原因,而系由于新的购房政策出台,导致买受人无能力购房。故对于未能签订预售合同,买卖双方均无过错。商品房认购书应予解除,该合同解除后,出卖人应当将5万元定金退还买受人。至于出卖人辩称买受人承诺过自担买房过程中的政策变化带来的风险,因该承诺书系买受人应出卖人的要求出具,且买受人出具承诺书时也无法预料到首付比例会大幅度提高,故该承诺书无法认定为买受人对于首付款大幅度提高的政策变化愿意承担相应法律后果,本院对出卖人关于应由买受人按照承诺书承担相关法律后果及风险的意见不予采信。


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