房地产调控政策频发,购房者如何维权?

作者:张仁藏律师(北京大成律师事务所)  发布时间:2017-05-16 12:15:14 点击数:
导读:近日,河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》),提出房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要制定和执行住房限购措施,并统一了限购政策,特别提出环雄

近日,河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》) ,提出房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要制定和执行住房限购措施,并统一了限购政策,特别提出环雄安新区和环首都重点地区要在上述要求的基础上进一步提高门槛、从严调整限购措施,即:对能够提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

2017年以来,北京、河北等地不断出台楼市调控政策,如2017326日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对销售对象和购买者进行了双重限制,201743日北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》,将住宅平房纳入本市限购范围,已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭,及拥有2套以上住房的本市户籍家庭,将暂停购买住宅平房。2017428日将“法拍房”也纳入限购范围。

一系列调控政策的出台,必将对房地产交易市场产生较大影响,随之而来的就会产生大量的房地产买卖合同纠纷。那么因为政府发布的新政策导致买卖双方订立的合同无法履行或继续履行将对一方当事人显示公平的情况,此时当事人是否可以要求解除合同?

律师认为,此种情形下想要解除合同可以考虑适用情势变更原则,情势变更原则的适用需要具备时间条件、客观条件、主观条件以及后果条件,具体而言,面对政府出台的调控政策,当事人想要解约应符合以下情形:

1. 限购政策

1)时间上看,政策的出台必须在合同成立后至合同尚未履行完毕期间。因为合同生效前发生的客观事实,作为合同生效的基础是确定的。如果政策已经存在,当事人因不具备政策规定的条件致使合同无法履行的,过错方应当承担违约责任。如果合同已经履行完毕,则当事人的权利义务关系已经终结,当事人间既定的法律关系已不再受新政策的影响。

2)客观条件上看,必须具备情势变更的事实,例如新政策出台后致使签约后的买受人不具备购房主体资格,无法办理过户登记。

3)主观条件上看,当事人对发生变化的客观情况必须无法预见且不可归责。如果当事人在订立合同时能够预见到相关情势变更所产生的风险,仍然签订合同,说明当事人甘愿承担风险。不可归责即是当事人对发生变更的事实不存在过程,若当事人明知自己(或对方)不具备购房主体资格仍签署商品房买卖合同,买卖双方对于所购房屋无法办理所有权登记手续而解除合同均负有过错。

4)从法律后果上看,继续履行合同对一方当事人显示公平或根本无法实现缔约目的。如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平,则可主张适用情势变更原则。

【案例参考】刘晓辉与施祥利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,(2014)江中法民一终字第174

法院认为:“从公平、合理的角度出发,因迟延办理房产过户手续所产生的公共政策变化等非商业风险,不应由守约方即刘晓辉一方承担。现双方当事人对于因住房限购政策的贯彻执行导致涉案房屋不可能由刘晓辉变更登记到施祥利名下的事实均予确认,即涉案《房屋买卖合同》的合同目的已然无法实现,刘晓辉据此主张解除涉案《房屋买卖合同》亦属公平合理,故本院予以支持。因政府的限购政策而导致买卖房屋无法过户,是属于我国《合同法》第一百一十条第(一)项规定的‘法律上或者事实上不能履行’的情形,故施祥利本案诉请刘晓辉协助办理房屋过户手续,本院不予支持。”

2. 限贷政策

限贷政策下适用情势变更原则,需要符合的条件与上文基本一致,只是客观条件有所区别,一般而言,限贷政策的出台导致的变更事实是致使买受人完全无法获得贷款或者首付比例提高。此时需要注意的是,该事实必须是“重大变化”,如贷款变化虽对买方有一定的影响,但根据买方的履约能力,其影响并不算很大,也不能适用此条,只有对买方的履约能力造出重大影响的情况下才能适用情势变更原则。基于变更的事实可以具体分为两部分来讨论:

1)因限贷政策的出台致使买受人完全无法获得贷款

因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行贷款,且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无特别约定,属于情势变更,合同解除后买卖双方互不承担违约责任。如买受人与出卖人约定以按揭方式支付剩余房款,但未就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题达成特别约定,因限贷政策出台导致无法取得贷款的,买受人仍可以情势变更为由解除购房合同。

2)限贷政策出台后,买受人可以获得银行贷款,但首付比例提高

调控政策变化导致按揭贷款比例提高,但购房合同已明确约定发生该情形时的付款方式,则买受人以房贷政策变化导致办理按揭贷款障碍或不能办理按揭,进而主张解除合同的,系属于违约行为,应当承担违约责任。这种情形下买受人应当按照合同约定的其他付款方式进行付款,而不能以限贷政策为由主张解除合同。另外,如果首付比例对买受人实际履约能力影响不大的,也不应适用情势变更原则。

【案例参考】普洱天壁房地产开发有限公司与李志恒买卖合同纠纷二审民事判决书,(2013)普中民终字第110

法院认为:“国务院《通知》出台,使得银行房贷政策发生调整,直接导致被上诉人未能订立商品房担保贷款合同,并导致其无法按时取得足额贷款履行合同义务。而《通知》何时出台以及具体内容,双方在订立合同时均无法知悉。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本案居民暂停发放住房贷款,也超出被上诉人的合理预期。若仍要求被上诉人依合同约定承担责任,相当于强制被上诉人单方承担因政策调整带来的全部不利后果,而上诉人的利益不受任何影响,甚至有所获利,既不符合诚实信用原则,亦显然有失公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:‘合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。’。本案中,银行房贷政策的调整可以认定为‘不可归责于当事人双方的事由’,从而能够平衡合同当事方的利益,合理分担因政策性调整,带来的合同不能继续履行的责任。因此,原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定作出判决,符合本案实际,并无不当。”

总言之,面对不断出台的楼市调控政策,当事人应注意维护自身的合法权益,必要时应及时求助于法律专业人士。

 

【法条链接】

1. 《合同法》

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

()法律上或者事实上不能履行;

()债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

()债权人在合理期限内未要求履行。

2. 《合同法司法解释》(二)

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条  商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

4. 最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》

第三条 关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。

 

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张仁藏律师,资深房地产、建筑工程律师,北京大成律师事务所合伙人,担任多处仲裁委的仲裁员。

 


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