房产居间买卖合同纠纷

  发布时间:2015-05-08 09:48:40 点击数:

近年来,二手房买卖合同争议越来越多,记者从武汉仲裁委员会获悉,在该委受理的仲裁案件中,房屋买卖合同争议案件占有很大比例。

  为了让更多的市民规避买卖风险,熟悉仲裁裁决的专家思路,本报选取了几个“前车可鉴”的典型案例,并邀请了仲裁员、江汉大学法学院教授张发坤进行点评。

  案例一、夫妻一方擅自卖房有效吗

  李某系武汉市东西湖区某楼盘201号房屋的所有人,且李某、王某(女)系夫妻关系。2010年7月底,张先生看到某中介公司有该套房屋挂牌出售的信息,随即找到该中介公司,表示了购买的意向,该中介公司遂联系王某与张先生一起共同看房。

  在看房后,中介公司收取了张先生购房定金,同年8月初中介公司草拟了一份《二手房居间买卖合同》,并先后交由张先生和王某签名。由于李某不同意卖房并未参与签署《二手房居间买卖合同》,该中介公司要求王某在《二手房居间买卖合同》上代签了李某的名字。

  合同签订后王某表示不卖房了,且李某认为其老婆王某无权代表他签订合同,合同是无效的。而张先生认为李某、王某夫妻俩是违约,要求确认《二手房居间买卖合同》合法有效,由李某、王某夫妻俩协助张先生办理房屋的权属变更登记手续;由李某、王某承担逾期交房违约金和仲裁费用。

  裁决结果:驳回张先生的全部仲裁请求。

  点评:李某从未参与也未授权他人签署《二手房居间买卖合同》,事后又未对王某的无权代理行为予以追认。根据相关法规,王某代理李某签订合同的行为对李某不发生效力,由王某承担责任。

  张先生在没有李某同意和授权签名的情况下与王某签订合同,未尽到注意义务,具有疏忽大意的过失。上述房屋买卖行为不符合表见代理的构成要件。根据规定,仲裁庭认定该合同应为无效。

  因本案相关当事人存在过错:张先生签订合同存在重大疏忽;王某在未与李某就卖房事宜达成合意情况下擅自处分夫妻共同财产,系导致本案所涉合同无效的直接原因;中介公司未尽到审查义务,经纪代理工作存在瑕疵。故,仲裁费应按过错比例承担。

  案例二、单方涨价不履约怎么办

  2010年6月3日,小潘与老许签订了关于汉阳某套房屋的买卖合同,当天买方小潘向老许交付了2万元定金。双方约定于2010年8月31日前办理过户手续。后小潘按照合同约定期限准备好了购房款并要求办理过户手续,但老许单方面要求涨价,未按照合同约定期限履行合同。小潘多次联系,并致函老许履行合同,老许均不予理睬。为维护合法权益,小潘申请仲裁,要求:1、解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;2、老许向小潘双倍返还定金共4万元。

  经审理查明, 2010年6月3日,双方签订了一份房屋买卖合同,约定价格为454,800元;同时,双方约定过户日期在2010年8月31日前,此外双方还对违约责任作了约定:买方中途毁约,购房定金归卖方所有;卖方中途毁约,应双倍返还购房定金给买方。

  裁决结果:解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;老许双倍返还小潘定金4万元。

  点评:双方签订的房屋买卖合同合法有效,双方当事人均应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方在合同签订后未能就价格问题重新达成协议,故双方均应按2010年6月3日的合同约定履行。根据我国合同法第115条的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。现老许不履行约定义务,故其收取小潘的2万元定金应双倍返还。小潘要求解除双方所签订的房屋买卖合同,老许亦同意解除,故对双方2010年6月3日签订的合同予以解除。

  案例三、未办理房产证能否签卖房合同

  2009年7月12日,王某与中介公司及刘先生共同签订了房屋买卖合同,该合同约定王某将其所有的位于武汉市江夏区某房屋出卖给刘先生,成交价为人民币598,000元,由中介公司协助买卖双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作,并签订了卖房合同。

  合同签订后,王某履行了自己的义务,并准备好了办证的资料,刘先生亦向王某支付了首付款人民币560,000元,但由于中介公司逾期未能办理完此项交易的所有手续,至今该房屋土地使用证仍未过户至刘先生名下。王某多次要求中介公司按合同约定先行垫付余款,但中介公司却拒不垫付。王某遂提出仲裁,要求中介公司支付房款人民币38,000元。

  中介公司辩称:(一)合同没有全部履行的责任在于王某,因为王某卖房时没有两证,即王某不是房屋所有权人,合同存在瑕疵;(二)中介公司是一种居间的协助义务,不能代办土地证,土地证没有办下来的责任不是中介公司造成的,责任在于王某;(三)中介公司没有付款义务。

  裁决结果:中介公司应当先向王某垫付购房余款人民币38,000元。

  点评:双方在《房屋买卖合同》第3条中约定:中介公司承诺在四个半月(135天)内办理完此次交易所有手续,若延期未办理完,房屋余款人民币38,000元由中介公司先行垫付给王某,待手续办理完毕后,再由刘先生归还给中介公司。房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。根据相关的规定,《房屋买卖合同》第3条的约定是双方真实意思的表示,中介公司应当按照约定全面履行自己的义务,即中介公司应当向王某垫付购房余款人民币38,000元,待手续办理完毕后,再向刘先生追偿该购房余款。

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