卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例

  发布时间:2014-7-7 18:10:27 点击数:

作者:张仁藏(著作权所有,转载请注明)

【案情简介】

   原告:王某,女,汉族,196*年*月*日出生,住北京市**区**楼**室。

   被告:刘某,男,汉族,196*年*月*日出生,住河北省**楼**单元**门。

   第三人:北京**房地产经纪有限公司,住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。

原告诉称:2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》,约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告,原告向其支付房款750万元。原告应于2013年1月13日将首付款275万元支付给被告,并约定原被告双方应于接到**地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续,双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务,并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续,但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求:1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其 《补充协议》;2、判令被告返还原告已付购房款275万元;3、判定被告向原告支付违约金150万;4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元;5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。

被告辩称并反诉称:不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高,请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同,其没有接到中介公司的通知去办理贷款,也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理网签,却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办理网签,被告查找了相关资料,觉得这样对自己的风险很大,因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款,按照650万元的成交价来交税,以达到偷税漏税的目的,损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效,原告应当承担定金罚则。

   第三人述称:补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求,合同是有效的。

【审理结果】

一审法院认为,原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据,法院不予支持。按照合同约定,卖方应配合买方办理贷款面签手续,被告在两次面签时均拒绝配合,其理由一是网签价格与合同不符,二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题,被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价650万元,家具家电装饰装修及配套设备等作价100万,对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后,被告仍不同意配合办理贷款面签,缺乏合理依据。对于税费承担问题,双方已在买卖合同中约定全部由买方负担,在贷款面签时为了打消被告顾虑,原告同意先办理缴税手续,但被告仍不同意配合办理贷款面签,缺乏合理依据。

   被告拒绝配合原告办理贷款面签,已构成违约,并造成双方买卖合同无法继续履行,被告应承担相应违约责任,原告有权解除合同,鉴于原告已于2013年7月11日将房屋交还被告,法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金50万元的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金150万的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失,要求被告赔偿房屋增值损失65万元和中介费损失72350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求,原告和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延,按照双方《补充声明》的约定,此后的租金有被告自行承担。

被告不服案件一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院对本案进行了二审,并于2014年6月20日出具了民事判决书,二审法院采纳了一审法院的判决理由,并作出驳回上诉,维持原判的终审判决。

【律师讲法】

虽然整个案件案情并不十分复杂,但若想做到当事人满意也不容易。我本人从执业以来做过很多二手房纠纷的案件,基本上所有跟二手房有关的纠纷类型都是打过的,所以对这个案子驾轻就熟。最终凭借丰富的经验以及扎实的专业知识,获得了当事人的认可。回顾整个办案过程,我有几点办案经验和心得想和读者分享:

一、原告咨询——为当事人安抚情绪,进行心理建设

本案原告在被告拒不配合办理贷款面签,又不承担违约责任的情况下,表现得十分焦虑、手足无措。他找到我进行咨询,我首先耐心询问案件的基本情况。由于当事人显得颇为激动,对于案情描述不够全面。细心洞察到此种情形,凭借以往的办案经验,我首先对当事人的情绪进行安抚,并进行心理建设。我用过去办理成功的几个类似案例作为例证,向当事人表明案件胜诉的可能性。此外,还向当事人细心列举了法律法规及司法解释对案件所涉情形的规定,从法律依据的角度为当事人提供心理支持。最后,用心鼓励当事人,违约在于对方,作为守约方应该勇敢地拿起法律武器,切实维护自身的合法权益。当事人被我的话语打动,情绪重新变得平静。

我再次对案件情况进行梳理,抽丝剥茧,详细记录下与案情有相关度的案件描述,循序渐进,一步一步深入案情内部。分析之后,当事人肯定了我的专业知识以及敬业态度,并对此次案件的审理重拾信心。

二、抽丝剥茧——尽可能使得违约金获得全部支持

在房屋买卖合同纠纷类型的案件中,卖方违约,拒不卖房、过户的案件并不少见,尤其是作为国内一线城市的北京,随着房屋价格的不断攀升,买卖双方在签订房屋买卖合同之后,卖方见房屋价格上涨巨大,不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍,本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。

但是在以往类似案件的法院判决中,大部分案件的违约金都未能获得全部支持。由于经历过百余起二手房买卖的案件,经验在我办理本案过程中发挥了很大的作用。从当事人利益的角度出发,虽然现实中违约金全部支持的案件并不十分常见,但我决定努力尝试一把,尽力丰富证据材料,维护当事人合法权益,力求使得违约金获得全部支持。

在本案中,被告一再要求减低违约金数额,关于违约金数额的确定成为双方争议的焦点之一。法官虽然对于违约金数额的判断拥有较大的裁量权,但也并非完全没有依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称“《合同法》司法解释二”)第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。根据以往的办案经验,我认为这一条在司法审判中具有很好的指导意义,它既是法官在违约金数额认定过程中的重要依据,也是双方当事人在违约金博弈中制胜的关键。因此在寻求违约金争议的突破口时,我也是从以下几个方面进行考虑:

(一)原告实际损失

对于被告要求减少违约金的要求,在举证责任上,根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定,人民法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。我认为,该指导意见在司法实践中起着重要的指导作用,一方面违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,另一方面守约方亦应提供补充性证据,不能坐以待毙。

法院在认定违约金数额上,优先考虑的是守约方的实际损失,这也是违约金补偿性的性质决定的。具体到现实中,这一点的举证较为艰难。一方面对于房屋损失可以进行官方评估,但是评估的结果不一定对守约方有利,且花费时间较长。另一方面可以从房屋周边房价变动角度出发,这一点虽不能作为原告损失的直接证据,却可成为法官认定原告损失及支持违约金数额的重要参考,这是我多年实践出的真知。权衡二者利与弊,趋利避害,与原告协商后我们最终选择后者,并找到涉案的北京某房地产经纪有限公司,请求该公司出具一份涉案房屋所在小区房屋价格变动说明,该证据对于最终违约金的全获支持起到极大的作用。

(二)被告合同履行情况

合同履行情况亦即合同履行程度。举证证明违约方房屋买卖合同履行程度不深,违约程度严重,在我看来,这是实现违约金最大化的又一利器。

本案被告见房价上涨,以各种借口拒绝网签,致使原告即买方在支付定金及首付款之后迟迟不能办理贷款面签及房屋过户手续,明显的违背了房屋买卖合同及补充协议的相关约定,此约定是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示,合法有效,对双方当事人都具有约束力。被告以各种原因阻碍合同履行,在原告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝,并要求增加购房款等过分要求,是无正当理由的合同违约行为,其履行程度浅,违约程度深,严重损害了原告的合法权益,应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告因此造成的其他损失。

(三)被告过错程度

我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质。基于多年办案经验以及学习的法律知识,我认为,违约金的意义在于对履行利益的补偿,因此,本质意义上违约金应当是补偿性的违约金。另外,在确定违约金的基本性质为补偿性的同时,不排除当事人在公平、诚实信用原则的指导下,约定适用惩罚性的违约金。违约金的惩罚性,表明了它与赔偿金的基本区别。如果违约金只有补偿性而无惩罚性,那违约金的作用就基本上等同于约定的损害赔偿。从而抹煞了违约金所固有的特点,而不能有效地制裁违约行为,充分保护非违约方的利益。

基于此点考虑,我希望在被告违约心态上寻找突破口。深入挖掘案件细节后,我认为被告在违约情形上存在故意。本案中,原告依约履行本方的义务,但是原告多次要求、中介多次催促被告同原告方去办理贷款申请,被告一直推脱不予配合。在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后,被告仍不同意配合办理贷款面签。原告屡次退让换来的却是被告步步紧逼。被告因房屋价格上涨,明确拒绝履行合同,以其言语行为表明其故意违约的心理态度。被告主动违约,主观过错大,存在主观恶意,应当通过违约金实现对其违约行为的有效制裁。

(四)原告的预期利益

因为被告的违约行为,导致合同不能继续履行,给原告造成重大经济损失,包括但不限于:保障服务费、评估费、物业交割费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。经过对相关数据的分析,由于近期房价上涨,原告如想买到相同地段,品质相似的房屋,需要多支付60余万。由于被告的解约行为给原告的预期利益造成极大影响,一方面需要合同约定中的全额违约金进行弥补,另一方面被告还应向原告赔偿中介费损失及赔偿原告房屋增值部分65万元。

(五)公平原则

在本案中,原被告于3月1日交付房屋当天,签订《补充声明》,约定:原告自2013年3月26日起向被告支付房屋租金至过户当日,且无论原告是否成功出租均需向被告支付租金。原告家境并不十分富裕,补充协议的签订给原告带来了巨大的经济负担及心理负担。原告一方面想将涉案房屋出租,却担心出租行为可能构成违约;另一方面又认为房屋不出租的话每天都要面临巨额租金,损失惨重。

原告到大成律师事务所找到时表现出极度的痛苦、焦虑和矛盾。我一方面为原告做足心理工作,另一方面也提示给原告:原被告双方另行达成的补充协议可以从显失公平的角度解读,交付房屋本身就是合同约定的被告一方的义务,被告无权再收取租金。原告支付被告房屋价款的同时还向被告支付房屋租金,这种情况无疑造成利益严重失衡,有失公允。法院最终采纳了我的观点,认为原告2013年3月23日通知被告可以注销原网签重新办理,被告此后仍然拒绝办理面签造成双方履行迟延,按照双方《补充声明》的约定,此后的租金由被告自行承担。

(六)诚实信用原则

我认为,原被告双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示,合法有效,对双方当事人都具有约束力。被告以各种原因阻碍合同履行,在原告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝,并提出增加购房款等过分要求,明显违反了诚实信用原则,是无正当理由的恶意违约行为。

三、证据成链——成熟的代理意见无懈可击

作为在二手房买卖纠纷领域摸爬滚打多年的我来说,总结出一份相关领域的代理意见并非难事。但在我看来,官司胜诉仅仅是案件的一个方面,关键还要从当事人角度考虑,为其守护住每一分利益。因此,案件代理的每个阶段都要用心做好。本案的代理意见虽说不上完美,却也是自己经过七次修改终于成形的。因为我认为庭前的准备极其重要,完备、成熟的代理意见可以使当事人及律师在庭审中胜券在握,把控庭审的节奏。现在我希望将这份代理意见拿出来和大家分享:

1、原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示,不违反法律法规强行性规定,合法有效,双方均应受其约束。

2、原告在签订合同后积极支付购房定金及首付款,不存在任何违约行为。

3、被告在第一次面签时提出对网签合同中“新政出台后增加的税费由政策规定方承担”的约定有异议,但这不能作为其不履行合同的理由,被告的行为构成根本性违约,应该承担违约责任。被告原本是担心“新国五条”出台后可能会承担20%的个人所得税,第三人**地产已经向被告明确解释过涉案房屋是被告唯一住房且已经超过5年,不会产生新的税费,被告本人也表示认可。因此在第二次办理面签的时候,被告也未再次提出该问题。

4、被告主张原告与第三人恶意串通损害被告利益,完全是无稽之谈。原告与第三人不存在恶意串通的事实,也更没有损害被告的利益。被告也不可能提供证据证明其主张。二手房交易避税本身也是二手房交易过程中的惯例,且实际上被告对避税行为本身并不反对,只是想因此向原告索要好处,要求原告加价,这一点在原告提供的录音证据中可以证明。因此尽管原告及**地产多次表示可以重置网签价格,被告仍不予理睬。

5、原告多次要求被告配合重置网签价格,按照房屋总价款750万来缴纳税款,被告仍然不同意;甚至原告提出可以先缴税后办理网签手续,这样情况下,被告仍然表示反对,由此可以看出:被告不配合办理面签的真实原因不是网签合同本身的问题,而是另有原因。

6、从原被告的谈话录音中可以看出,被告向原告多次索要好处费,后并堂而皇之的表示:不是网签的问题,而是因为房子卖亏了,并提出要求原告增加购房款52万,否则不配合办理相关手续,被告的这些行为都是明显的根本性违约行为。因此可以得出,被告违约的真正原因是:认为房子卖亏了,要求涨价。

7、根据双方签订的《补充协议》第二条第5条约定,原告被告双方已经于**地产通知3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续;第四条第2条约定,被告逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15天、拒绝将房屋出售给原告、擅自提高房屋交易价格,视为被告构成根本性违约,原告有权解除合同,并有权要求被告承担相当于房屋总价款20%的违约责任,并赔偿原告的中介费损失。

8、因为被告的违约行为,导致合同不能继续履行,给原告造成重大经济损失,包括但不限于:保障服务费、评估费、物业交割费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。由于近期房价上涨,原告如想买到相同地段,品质相似的房屋,需要多支付60余万,合同约定的违约金并不能弥补原告的损失,因此请求人民法院依法判决被告承担合同约定的违约金,并另行向原告赔偿中介费损失。

四、“中间裁决”——原告部分利益庭审中已获确认

在本案中还有一个比较大的亮点,那就是部分争议在庭审的过程中已经得到解决,原告的部分利益在诉讼过程中已获确认。这一点在平常的审判中并不常见。在本案的庭审阶段,原告迫于已交付首付款以及日付租金的经济压力,内心承受了巨大的心理负担。我从当事人的角度考虑,看能否将首付款以及租金的争议在庭中先行解决,以使原告早日摆脱痛苦泥淖。经过我的不断争取,法院终于在庭审中以笔录的形式作出了类似“中间裁决”的确认,原告也被我不懈的坚持以及敬业的态度所打动。

原告于2013年7月11日向被告交还涉案房屋,同日被告向原告退还225万元购房首付款(50万元定金尚未退还)。上述事实,法院以庭审笔录的形式记录在案。法院认为,鉴于原告已经于2013年7月11日将涉案房屋交还被告,故法院在判决书中也确认双方的买卖合同及《补充协议》已经于2013年7月11日解除。被告返还原告225万元购房首付款的行为,减少了原告心理压力以及资金占用的压力,同时原告将房屋交还被告,也减轻了原告租金压力,使原告不再持有是否将房屋对外出租的困惑。

五、利益实现——20%违约金最终全获支持

现在法院对本案已经审理完毕并作出终审判决,原告不仅能够收回购房首付款275万元(其中包括50万元定金),最重要的是违约金150万元(即房屋总价款的20%)获得全部支持。

案件结束后,当事人对我的感激之情溢于言表。当事人当时透露出一个信息,称其在找到我之前,也咨询过其他律师,但内心都没有真正信服,他最终选择我一方面是因为我经验丰富、专业知识扎实,另一方面也被我的敬业精神所打动。他说第一次和我会面的时候内心就有一种确信,认为这个案子可以赢,并且能够实现利益的最大化。       

从当事人反馈的消息看,被告最近已经开始履行判决,当事人脸上也露出了久违的微笑。看到当事人微笑我也会觉得宽慰,作为一名律师,我认为在为当事人服务的过程中不仅要用脑,更要用心。在遵守法律的前提下,如何切实实现当事人的利益是每位律师工作的出发点和落脚点。精湛的技艺只是优秀律师的一个方面,踏实的作风以及敬业的态度才能使当事人的利益期许变为现实,赢得客户的满意。

总结:

提请大家,在房屋买卖的过程中,应当注意保存证据以维护自己的合法权益。在本案审理过程中,被告反诉原告与中介公司恶意串通,逃避税负,损害国家利益,不断为自己的违约行为辩护,意图主张合同无效。原告与中介公司分别出具了电话录音、手机短信往来等证据以证明被告名义上假借网签价格与合同价格的差异、税费承担的划分等事由拒绝签订合同,实际上是因为房价的攀升而不满足于卖房款,意图增加房价以谋取更大利益,其行为明显违反了房屋买卖合同的约定,其拒绝办理贷款面签及房屋过户的行为已经构成根本违约,这种情况下,原告与中介公司具有法律常识与维权意识,积极收集并保存证据的行为最大限度地佐证了被告的违约行为与不当意图,在我的代理下,合同按照原告的意愿得以解除,原告的违约金请求也得到了法院的支持,案件得到圆满解决。

 

 

 

北京房地产纠纷案件专业律师
负责人:张仁藏律师(合伙人律师)

邮箱:zrclawyer@vip.163.com
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