房屋买卖中怎样约定定金

作者:程远  发布时间:2017-05-04 16:03:14 点击数:
导读:常常有朋友咨询房屋买卖中有关定金的问题,有的朋友因为不懂定金的相关规则而吃了亏,如何准确的理解定金十分重要,《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,

常常有朋友咨询房屋买卖中有关定金的问题,有的朋友因为不懂定金的相关规则而吃了亏,如何准确的理解定金十分重要,《担保法第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”我国法律将定金作为合同的担保,以加强合同的效力。如果没有特别约定,定金的性质就是违约定金。

所谓违约定金,就是法律将定金等同于违约金。所以在合同继续履行存在争议时,守约方可以选择要求继续履行合同或是适用定金条款,违约方无权选择。既约定违约金又约定定金,守约方可以选择适用违约金或定金(《合同法第一百一十六条)。当事人约定的定金不足以弥补其损失的,守约方可以要求赔偿超过部分的损失(《买卖合同司法解释》第二十八条)。当事人不完全履行合同的,按其履行程度按比例适用定金罚则(《担保法解释》第一百二十条第二款)。

定金性质上等于违约金,那么定金的优点是什么?尤其现实中房屋买卖合同违约条款基本上都是以房款的20%作为违约金,从数字上来讲,守约方会毫无疑问地选择违约金,那么定金条款是否毫无作用?并非如此,违约金约定虽高,但根据《合同法第一百一十四条第二款后段的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。实务中,法院将违约金酌减到5%到10%的情形居多。而定金则不存在酌减的问题,当事人如欲加强合同的效力,完全可以增加定金的数额,事后遇到对方违约的情形,可以取得充分的赔偿,当然,定金实际交付才能产生效力(《担保法第九十条),且不得超过主合同20%(《担保法第九十一条)。

另一方面,有的买家卖家虽然订立了合同,但其实并不想合同有着极强的效力,甚至是想减弱合同的效力。如有的购房者虽然交了定金,但是遇到了更好的房子,就想抛弃定金解除原来的合同,或者卖房者遇到出价更高的买家,宁愿将定金双倍返还原购房人。按照上面的定金规则,这是不可以的,但是当事人如果做出特别约定就可以达到这样的效果。

这种形式的定金称为解约定金,我国《担保法解释》第一百一十七条是认可这种形式的定金的。解约定金已经不能算是合同的担保,它本身赋予了当事人解除合同的权利,减弱了合同的效力。在我们国家,违约定金是常态,解约定金是例外。而在有的国家,解约定金是常态,例如日本民法第五百五十七条。

解约定金赋予了当事人解除合同的自由,因而适用于当事人在做决定时较为犹豫的情形,定金的金额也以小额为宜。但是,由于违约定金是法律规定的常态,解约定金是例外,所以当事人想要采用解约定金,一定要作出明确的约定。现在的买卖合同都是房产中介或房地产交易中心提供的格式文本,当事人可在补充条款中手写“交付定金的一方可以以丧失定金为代价而解除本合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除本合同”或直接约定“本合同定金性质为解约定金”。

违约定金和解约定金是两类重要的定金形式,前者强化合同效力,后者弱化合同效力,当事人可根据实际情况作出对于自己有利的约定。最后,以图表的形式概括两种定金的主要区别及适合的情形。

 


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