房屋买卖居间合同常见问题解读

作者:何慧 来源:摘自威科先行 发布时间:2017-05-04 15:59:02 点击数:
导读:房屋买卖居间合同的签订是二手房交易中的重要环节,对房屋买卖双方及中介方都至关重要,实践中也出现过不少居间合同纠纷。本文将对房屋买卖居间合同的几个重点法律问题作简要分析。一、房屋买卖居间合同中,居间方应履

房屋买卖居间合同的签订是二手房交易中的重要环节,对房屋买卖双方及中介方都至关重要,实践中也出现过不少居间合同纠纷。本文将对房屋买卖居间合同的几个重点法律问题作简要分析。

一、房屋买卖居间合同中,居间方应履行的报告义务问题

根据《中华人民共和国合同法第424条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。“

第425条:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

从以上规定可以看出,居间人向委托人提供订立合同的媒介服务的,除报告订立合同机会外,还应当尽可能地了解对方当事人的情况,告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况,以确保委托人获得正确、充分的交易信息,促成合同订立。居间人应当履行如实报告的义务,保证报告信息的全面及客观、充分。凡是可能影响委托人订立合同的事项,都应当详尽地向委托人如实报告,包括合同相对方的身份信息、资产状况、经营状况、履约能力等。必要时,居间人应当对相关信息进行核查,了解真实情况。居间人违反上述义务,损害委托人利益的,除不得要求委托人支付报酬外,还应当承担损害赔偿责任。但是对于承担损害赔偿责任的具体范围,暂时没有法律规定予以明确。

实践中有法院认定居间机构违反应尽义务的,根据其过错程度承担赔偿责任。如《最高人民法院公报》2015年第2期公布的李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案中,上海市第二中级人民法院认定居间机构未尽到必要、审慎的审查、核查义务,根据其过错程度对委托人损失承担补充赔偿责任。

二、房屋买卖居间合同禁止“跳单”条款的效力问题

1. “跳单”格式条款应当认定有效

跳单,俗称“走单”,是指买受人或出卖人已经与居间机构签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议,居间机构按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过居间方或通过其他居间机构签订买卖合同的行为。居间方提供的《房屋买卖居间服务合同》格式条款中通常明确买方或卖方利用居间方提供的信息、条件和机会等,私下达成交易签署买卖合同,或另行通过其他居间人签署买卖合同的,应当向居间方承担违约责任。

实践中有观点认为,该格式条款的内容系居间方利用自己的优势地位而设立的霸王条款,限制了当事人的契约选择权,应属无效;有法院认为,禁止“跳单”条款能够切实合理的保护居间方利益,防止买卖双方恶意串通的行为,应当认定有效。

《最高人民法院公报》2012年第2期(总第184期)公布的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案中,法院生效裁判认定原被告签署的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中禁止“跳单”条款属于房屋买卖居间合同中常有的格式条款,条款的本意是“为防止买方利用中介公司提供的房源信息却‘跳’过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。”

2. 买方是否“跳单”构成违约的认定标准

综合相关法律规定及最高院公布案例可以看出,房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

三、居间报酬支付问题

1. 委托人支付居间报酬时间

合同法第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”;第426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”。

由上述规定可见,居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务,可收取居间报酬。但是具体到二手房交易中,对合同成立时间存在争议。通常当事人拒付居间费用的理由之一是居间机构提供的交易合同版本仅为预约合同,只有签订国土部门办理过户手续用的买卖合同才是正式的二手房买卖合同,因此,签订居间机构提供的买卖合同还不是买卖合同成立时间,居间人无权以此要求支付居间费用。

笔者认为,预约合同是约定将来订立一定契约的合同,如果居间机构提供的买卖合同已具备买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为二手房买卖合同而不是预约合同,当事人不能以此拒交居间费用。

2. 合同履行缺陷、提前解除或被认定为无效,是否影响居间报酬的实现

实践中存在居间方在居间合同格式条款中明确无论买卖合同是否签定,委托人都应当支付居间报酬的规定。这样的“保底条款”内容明显加重了买卖双方的责任,法院在审理中一般会认定这一条款无效。

但是在居间方促成买卖双方合同成立后,买卖合同未履行、提前解除或被认定无效的情况下,居间方是否应当退还全部或部分居间报酬,实践中同样存在争议。

对此,广东省高级人民法院于2012年发布的《民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第十六条指出:“居间人虽未促成合同成立,但为履行居间合同而支出的必要费用仍可请求委托人支付。此外,判决支付居间费应否考虑所签合同的效力问题,应结合具体案情分析。如果影响合同效力的因素是居间人为履行居间合同所提供的,则居间人不得请求委托人支付报酬;如果影响合同效力的因素与居间人提供的服务无关,则不应影响居间费的支付。”

笔者认同广东高院发布的上述解答意见,居间方收取报酬的依据应为是否促成合同成立,居间方非买卖合同的当事人,在非因其提供的居间服务原因导致买卖合同未履行、提前解除或被认定无效的,均不影响其居间报酬的正常收取。


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