商铺租赁纠纷律师:签订住宅底商租赁合同的常见问题解答

  发布时间:2014-8-5 13:11:31 点击数:


1资信的审查问题

签约双方对租赁的住宅底商需要审查的包括双方的资质,房屋的共有问题、优先购买权问题、抵押问题以及房屋的权利状况问题。有些住宅底商出租人为了通过引进大品牌的承租人从而提供同区域商品房的价值及销售吸引力。然而,在此过程中须防范“大品牌、小代理”的问题,即名义上承租人为著名商品或服务的经营者,但实际上有可能是假冒品牌或者皮包公司。对此,出租人在关注品牌优势时应该注重对对方经营资质的审查。

2免租期法律风险问题

一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期,而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定,从而导致此阶段双方法律关系的不确定,这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此,应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中,通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。

3住宅底商的商业保险问题

鉴于住宅底商的实际使用人为承租人且住宅底商与一般独立的商铺有所区别的是其往往跟商品房存在相邻关系,因此,如果住宅底商发生安全事故尤其是火灾,则可能损害不仅是住宅底商部分,还更可能祸及上述的商品房,由此带来的赔偿责任将是不可估量的,虽然租赁合同中可以对此事故引发的责任进行约定及界定,然而,基于合同的相对性,其约定无法对抗第三人,故而可能会导致出租人对因承租人使用过程中发生的安全事故承担连带责任。为此,即使在承租人就前述风险进行了投保,出租人也应当综合考虑购买相关保险,因为根据保险的相关原则及相对性,承租人投保所保障的也是其自身财产,因此在发生前述安全事故尤其是火灾时,出租人的财产并不能得到保护。鉴于此,建议出租人考虑如下险种:A.财产一切险,承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失,包括指雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象,以及火灾和爆炸;B.第三者责任险,即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁,依法应由被保险人支付的赔偿金额。出租人在购买上述保险的同时,还应要求承租人在装修过程中应购买相应装修系列保险,规避在装修过程中的风险损失。

4承租期间主体变更问题

实践中,有些承租人需要将住宅底商作为其工商营业地,因签约时项目尚未取得大产证而无法通过工商部门的登记许可。类似的承租人往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体,待新经营主体登记手续完成后,再由新经营主体替换原签约主体作为商铺的承租主体。前述情况将可能出现承租权的转让、合同权利义务的转让等法律问题,对此,需要事先在租赁合同中加以约定并配合采取签署补充协议、结算费用或重新签署租赁合同等手续,从而依法完成承租主体的变更。

5对拖欠租金的承租人采取停水、停电及停止供暖的法律问题

对于拖欠租金的承租人能否进行停水、停电及停止供暖的措施应该具体问题具体分析。首先,如果供水、供电及供暖的签约主体为出租人与政府相关部门,由于前述合同的权利义务承受人为出租人,而承租人只是基于租赁合同而转而享有相关的权利以及承担的义务。对此,源于出租人的法律地位以及租赁合同的约定,出租人有权按照租赁合同的约定采取相应的违约惩罚措施,但需要注意的是,出租人在采取前述措施时,应当事前通知承租人,这是基于《合同法》相关法律原则的要求以及保护市场交易的需要,否则,出租人虽然有正当理由采取停止供水、供电及供暖的措施仍有可能因此涉诉。其次,如果承租人和政府相关部门直接签订了水、电、暖气使用合同的话,承租人作为使用人与自来水公司、电力公司、供暖公司存在用水、用电、供暖合同,商户用水、用电或使用暖气的权利受法律保护。此时,如果出租人擅自停水、停电或停止供暖造成了承租人损失,则应该承担赔偿责任。

6房屋租赁登记备案的法律风险问题

《城市房地产管理法》第五十三条以及《城市房屋租赁管理办法》涤十三条明确规定了房屋租赁应向房地产管理部门登记备案。房屋租赁的登记备案是国家基于房屋租赁合同标的物的特殊性,为了进一步规范房屋租赁市场所进行的行政管理行为,不涉及对租赁合同效力的法律评价。其主要作用在于三个方面:一是防止非法房屋的出租;二是防止国家税收的流失;三是方便国家对房地产市场的宏观调控,在司法实践中,登记备案还具有证明租赁合同的效力的作用。虽然房屋租赁合同的登记备案规定作为一种管理性规范不影响租赁合同的法律效力,但是为了避免因此而受到国家相关行政部门的行政处罚,建议出租人或承租人在综合考虑利弊得失后依法进行登记备案。


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